Að vera eða ekki vera í fjöleignarhúsum hæfur Sigurður Helgi Guðjónsson skrifar 2. febrúar 2023 13:01 Að undanförnu hefur mikið verið rætt og ritað um nágrannaerjur í fjöleignarhúsum, sbr. nýlega grein mína á þessum vettvangi um um „Fjölbýli í blíðu og stríðu“ og umfjöllun á Stöð 2 sl. sunnudag. Hefur í umræðunni gætt misskilnings um meint rétt- og úrræðaleysi íbúðareiganda í fjöleignarhúsa vegna ónæðisvaldandi granna og réttarstöðu aðila í þýðingarmiklum atriðum. Eigendum er skylt að haga hagnýtingu sinni þannig að aðrir í húsinu verði ekki fyrir meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmileg er, Eiganda ber að sína tillitssemi og taka eðlilegt tillit til sambýlisfólks síns. Hann má ekki hagnýta sameiginlegt húsrými eða lóð n til annars en hún er ætluð. Honum ber að fara að settum umgengisreglum og ákvörðunum fundar og fyrirmælum stjórnar. Þessar grundvallarreglur ganga svo eins og rauður þráður í gegn um fjöleignarhúsalögin og eru nánar útfærðar í einstökum greinum laganna. Oftast er sambýlið með ágætum og lífið gengur sinn gang án þess að menn séu að velta fyrir sér reglum. Það er einatt erfitt að draga mörkin milli þess sem má og ekki má. Sumar athafnir eru leyfilegar þótt þeim fylgi ónæði og óþægindi. Hjá því verður ekki komist, það leiðir af eðli hlutanna, loft eins er annars gólf o.s.frv. Eigendur verða að umlíða hið venjulega, þ.e. það ónæði sem alltaf hlýtur að fylgja venjulegu heimilislífi nágranna. Þeir sem eru fyrirferðarmiklir og háværir eiga ekki kröfu á því að sameigendurnir uni þeim það og þeir sem eru viðkvæmari en gengur og gerist eiga heldur ekki kröfu á því að sameigendurnir taki sérstakt tillit til þeirra. Fjöleignarhúsalögin frá 1994 hafa að geyma mjög öflug úrræði þegar eigandi eða annar íbúi gersit sekur um gróf eða ítrekuð brot gagnvart sambýlisfólki sínu. Segir um það í 55 gr. laganna. Viðurlög við brotum er brottvísun, bann við búsetu og/eða þvinguð sala íbúðar. Þessi úrræði eru öflugri, ítarlegri og ganga lengra en í löggjöf annarra þjóða. Það er í fyrsta lagi húsfélag sem getur beitt þessum úrræðum en ef það gerir það ekki geta einsakir eigendur farið á stúfana á eigin spýtur. Málið strandar því ekki á því að aðrir eigendur vilji ekki ljá atbeina sinn. Hins vegar er það alltaf sterkari máltilbúnaður þegar húsfélag eða allir aðrir eigendur standa saman og er með í málinu til sóknar. En stundum bitnar ónæði meira á einum en öðrum. Það leiðir af eðli hlutanna. Aðstæður, staðhættir og skipulag er tíðum þannig að sumir verða fyrir ónæðinu meðan aðrir finna ekki fyrir því. Það er meira á brattan að sækja þegar samstaða næst ekki og sækjandi er einn á báti en leiðin er samt fær en torfarin. Eigandi íbúðar hefur fráleitt meiri rétt að láta illum látum og brjóta gegn sameigendum sínum en aðrir íbúar. Það er því misskilningur að lögreglan taki ekki á málinu og geti ekkert gert af því að ónæðisvaldurinn sé eigandi en ekki t.d. leigjandi 55, grein hefur að geyma þrautaúrræði sem grípa má til þegar allt um þrýtur og önnur sund eru lokuð. Brotin verða að vera alvarlegs eðlis og sýnt að fortölur og aðvaranir hafi ekki dugað. Þá verður sá, hvort sem það er Húsfélag eða einstakur eigandi, að sanna brotin og að fortölur hafi ekki borið árangur. Af hlutarins eðli leiðir að gera verður ríkar kröfur til sönnunar. Með þessu úrræðum er jú verið að skerða eða höggva í stjórnarskrárvarinn eignarrétt eiganda en vel að merkja í því skyni að vernda ríkari rétt annarra íbúa til að búa við eðlilegar og fjölskylduvænar aðstæður í friði og án röskunar af hálfu hinna skeytingarlausu. Sönnunargögn í slíkum álum eru einkum lögregluskýrslur og önnur gögn um lögregluafskipti. Svona málum verður svo að framfylgja með lögsókn í almennu einkamáli ef ekki vill betur. Í mjög grófum tilvikum er hægt að fara einfaldari og skemmri leið með svonefndri beinni aðfarargerð. Almennt eru deilur og ónæðis- og samskiptamál í fjölbýlishúsum ekki lögreglumál í eðli sínu. Samskipti fólks í fjölbýli eru yfirleitt á sviði einkaréttar. Lögreglan hefur almennt ekki afskipti af einkaréttindum og deilum fólks á því sviði. Telji fólk á sér brotið í því efni verður það að leita réttar síns eins og áður segir fyrir almennum dómstólum, kærunefndum eða stjórnvöldum. Lögreglan vaktar og hefur afskipti af brotum á hegningarlögum og öðrum refsilögum, þ á m. lögreglusamþykktum en í þeim eru m.a. ákvæði um að ekki megi raska svefnró fólks. Það er fyrst og fremst á þeim grundvelli sem lögreglan hefur afskipti af samskiptum fólks í fjölbýli. Eins líka þegar um aðra háttsemi er að ræða sem brýtur í bága við refsilög, eins og ofbeldi og skemmdarverk og eiturlyfjabrask- og neyslu. Sem sagt: Sé um röskun á svefnfriði eða refsilagabrot að tefla þá er lögreglunni rétt og skylt að hafa afskipti af málum. Ella er ekki um lögreglumál að ræða. Ákvæði 55. gr. hafa reynst vel og þau hafa mikið varnaðargildi. Það er erfitt að hugsa sér að ganga öllu lengra. Hins vegar má hugsanlega auðvelda málareksturinn og sönnunarfærslu í slíkum málum. Lögreglan hefur mikið á sinni könnu og þar er mikið sparað og hún hefur takmarkaðan mannskap og tíma til að sinna útköllum og skýrslugerð vegna svona mála, nema í alvarlegustu málunum. Hugsanlega má byggja á öðrum sönnunargögnum en lögregluskýrslum í meira mæli en nú er gert, t.d. skýrslum eða vottorðum frá öryggisfyrirtækjum og upptökum og myndum. Höfundur er formaður Húseigendafélagsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Málefni fjölbýlishúsa Mest lesið Sá tapar sem fyrstur nefnir nasistana: gengisfelling orðsins „rasisti“ Birgir Finnsson Skoðun Þegar þeir sem segjast þjóna þjóðinni ráðast á hana Ágústa Árnadóttir Skoðun Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ Skoðun Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift Skoðun Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson Skoðun Raunir ríka fólksins og bænir þess Jónas Yngvi Ásgrímsson Skoðun Þjóð sem lætur kyrrt liggja? Magnús Árni Skjöld Magnússon Skoðun Talið við okkur áður en þið talið um okkur Ian McDonald Skoðun Óður til Sigga sjéní Ingvi Þór Georgsson Skoðun Umbætur í innkaupum hins opinbera á upplýsingatækni Lilja Björk Guðmundsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Við erum réttindalaus Sigurlín Margrét Sigurðardóttir skrifar Skoðun Raunir ríka fólksins og bænir þess Jónas Yngvi Ásgrímsson skrifar Skoðun Myglaða nestisboxið og gleymda sítrónan María Rut Kristinsdóttir skrifar Skoðun Talið við okkur áður en þið talið um okkur Ian McDonald skrifar Skoðun Björgunarleiðangur fyrir Heimsmarkmiðin Antonio Guterres skrifar Skoðun Átti ekki að klára dæmið í geðheilbrigðismálum? Ingveldur Anna Sigurðardóttir skrifar Skoðun Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ skrifar Skoðun Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift skrifar Skoðun Óður til Sigga sjéní Ingvi Þór Georgsson skrifar Skoðun Álframleiðsla á Íslandi er ekki bara mikilvæg fyrir Ísland Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar Skoðun Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson skrifar Skoðun Örvæntingafullir endó-sjúklingar Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Þjóð sem lætur kyrrt liggja? Magnús Árni Skjöld Magnússon skrifar Skoðun Umbætur í innkaupum hins opinbera á upplýsingatækni Lilja Björk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Losar Alþingi um leyfisveitinga-flækjuna? Katrín Helga Hallgrímsdóttir skrifar Skoðun Dómsdagur nálgast! Hólmgeir Baldursson skrifar Skoðun Er slysahætta í kringum sorpílátið heima hjá þér? Anna Jóna Kjartansdóttir,Pétur Gísli Jónsson skrifar Skoðun Ég og Parkinson – leitin að greiningu og leiðin til betra lífs Guðrún Einarsdóttir skrifar Skoðun Hvers vegna borga foreldrar í Kópavogi mest? Eydís Inga Valsdóttir skrifar Skoðun Sá tapar sem fyrstur nefnir nasistana: gengisfelling orðsins „rasisti“ Birgir Finnsson skrifar Skoðun Aðgengi er lykill að sjálfstæði, þátttöku og virkni Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Hagsmunir heildarinnar - Fjórði kafli: Joshua Fought The Battle of Jericho Hannes Örn Blandon skrifar Skoðun Þetta unga fólk getur bara haldið kjafti Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Kveðjum sjálfhverfa og fyrirsjáanlega manninn Halldóra Mogensen skrifar Skoðun Hefur ekki náð sér á strik síðan Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Betri vegir, fleiri lögreglumenn og hægt að komast í meðferð á sumrin Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Austurland skilar verðmætum – innviðirnir þurfa að fylgja Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Faglegt mat eða lukka? IV. Faglegt mat og ósvaraðar spurningar Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Skipulögð glæpastarfsemi er ógn við samfélagið Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Við erum 40 árum á eftir Einar Sverrisson skrifar Sjá meira
Að undanförnu hefur mikið verið rætt og ritað um nágrannaerjur í fjöleignarhúsum, sbr. nýlega grein mína á þessum vettvangi um um „Fjölbýli í blíðu og stríðu“ og umfjöllun á Stöð 2 sl. sunnudag. Hefur í umræðunni gætt misskilnings um meint rétt- og úrræðaleysi íbúðareiganda í fjöleignarhúsa vegna ónæðisvaldandi granna og réttarstöðu aðila í þýðingarmiklum atriðum. Eigendum er skylt að haga hagnýtingu sinni þannig að aðrir í húsinu verði ekki fyrir meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmileg er, Eiganda ber að sína tillitssemi og taka eðlilegt tillit til sambýlisfólks síns. Hann má ekki hagnýta sameiginlegt húsrými eða lóð n til annars en hún er ætluð. Honum ber að fara að settum umgengisreglum og ákvörðunum fundar og fyrirmælum stjórnar. Þessar grundvallarreglur ganga svo eins og rauður þráður í gegn um fjöleignarhúsalögin og eru nánar útfærðar í einstökum greinum laganna. Oftast er sambýlið með ágætum og lífið gengur sinn gang án þess að menn séu að velta fyrir sér reglum. Það er einatt erfitt að draga mörkin milli þess sem má og ekki má. Sumar athafnir eru leyfilegar þótt þeim fylgi ónæði og óþægindi. Hjá því verður ekki komist, það leiðir af eðli hlutanna, loft eins er annars gólf o.s.frv. Eigendur verða að umlíða hið venjulega, þ.e. það ónæði sem alltaf hlýtur að fylgja venjulegu heimilislífi nágranna. Þeir sem eru fyrirferðarmiklir og háværir eiga ekki kröfu á því að sameigendurnir uni þeim það og þeir sem eru viðkvæmari en gengur og gerist eiga heldur ekki kröfu á því að sameigendurnir taki sérstakt tillit til þeirra. Fjöleignarhúsalögin frá 1994 hafa að geyma mjög öflug úrræði þegar eigandi eða annar íbúi gersit sekur um gróf eða ítrekuð brot gagnvart sambýlisfólki sínu. Segir um það í 55 gr. laganna. Viðurlög við brotum er brottvísun, bann við búsetu og/eða þvinguð sala íbúðar. Þessi úrræði eru öflugri, ítarlegri og ganga lengra en í löggjöf annarra þjóða. Það er í fyrsta lagi húsfélag sem getur beitt þessum úrræðum en ef það gerir það ekki geta einsakir eigendur farið á stúfana á eigin spýtur. Málið strandar því ekki á því að aðrir eigendur vilji ekki ljá atbeina sinn. Hins vegar er það alltaf sterkari máltilbúnaður þegar húsfélag eða allir aðrir eigendur standa saman og er með í málinu til sóknar. En stundum bitnar ónæði meira á einum en öðrum. Það leiðir af eðli hlutanna. Aðstæður, staðhættir og skipulag er tíðum þannig að sumir verða fyrir ónæðinu meðan aðrir finna ekki fyrir því. Það er meira á brattan að sækja þegar samstaða næst ekki og sækjandi er einn á báti en leiðin er samt fær en torfarin. Eigandi íbúðar hefur fráleitt meiri rétt að láta illum látum og brjóta gegn sameigendum sínum en aðrir íbúar. Það er því misskilningur að lögreglan taki ekki á málinu og geti ekkert gert af því að ónæðisvaldurinn sé eigandi en ekki t.d. leigjandi 55, grein hefur að geyma þrautaúrræði sem grípa má til þegar allt um þrýtur og önnur sund eru lokuð. Brotin verða að vera alvarlegs eðlis og sýnt að fortölur og aðvaranir hafi ekki dugað. Þá verður sá, hvort sem það er Húsfélag eða einstakur eigandi, að sanna brotin og að fortölur hafi ekki borið árangur. Af hlutarins eðli leiðir að gera verður ríkar kröfur til sönnunar. Með þessu úrræðum er jú verið að skerða eða höggva í stjórnarskrárvarinn eignarrétt eiganda en vel að merkja í því skyni að vernda ríkari rétt annarra íbúa til að búa við eðlilegar og fjölskylduvænar aðstæður í friði og án röskunar af hálfu hinna skeytingarlausu. Sönnunargögn í slíkum álum eru einkum lögregluskýrslur og önnur gögn um lögregluafskipti. Svona málum verður svo að framfylgja með lögsókn í almennu einkamáli ef ekki vill betur. Í mjög grófum tilvikum er hægt að fara einfaldari og skemmri leið með svonefndri beinni aðfarargerð. Almennt eru deilur og ónæðis- og samskiptamál í fjölbýlishúsum ekki lögreglumál í eðli sínu. Samskipti fólks í fjölbýli eru yfirleitt á sviði einkaréttar. Lögreglan hefur almennt ekki afskipti af einkaréttindum og deilum fólks á því sviði. Telji fólk á sér brotið í því efni verður það að leita réttar síns eins og áður segir fyrir almennum dómstólum, kærunefndum eða stjórnvöldum. Lögreglan vaktar og hefur afskipti af brotum á hegningarlögum og öðrum refsilögum, þ á m. lögreglusamþykktum en í þeim eru m.a. ákvæði um að ekki megi raska svefnró fólks. Það er fyrst og fremst á þeim grundvelli sem lögreglan hefur afskipti af samskiptum fólks í fjölbýli. Eins líka þegar um aðra háttsemi er að ræða sem brýtur í bága við refsilög, eins og ofbeldi og skemmdarverk og eiturlyfjabrask- og neyslu. Sem sagt: Sé um röskun á svefnfriði eða refsilagabrot að tefla þá er lögreglunni rétt og skylt að hafa afskipti af málum. Ella er ekki um lögreglumál að ræða. Ákvæði 55. gr. hafa reynst vel og þau hafa mikið varnaðargildi. Það er erfitt að hugsa sér að ganga öllu lengra. Hins vegar má hugsanlega auðvelda málareksturinn og sönnunarfærslu í slíkum málum. Lögreglan hefur mikið á sinni könnu og þar er mikið sparað og hún hefur takmarkaðan mannskap og tíma til að sinna útköllum og skýrslugerð vegna svona mála, nema í alvarlegustu málunum. Hugsanlega má byggja á öðrum sönnunargögnum en lögregluskýrslum í meira mæli en nú er gert, t.d. skýrslum eða vottorðum frá öryggisfyrirtækjum og upptökum og myndum. Höfundur er formaður Húseigendafélagsins.
Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ Skoðun
Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift Skoðun
Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson Skoðun
Skoðun Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ skrifar
Skoðun Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift skrifar
Skoðun Álframleiðsla á Íslandi er ekki bara mikilvæg fyrir Ísland Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar
Skoðun Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson skrifar
Skoðun Er slysahætta í kringum sorpílátið heima hjá þér? Anna Jóna Kjartansdóttir,Pétur Gísli Jónsson skrifar
Skoðun Sá tapar sem fyrstur nefnir nasistana: gengisfelling orðsins „rasisti“ Birgir Finnsson skrifar
Skoðun Hagsmunir heildarinnar - Fjórði kafli: Joshua Fought The Battle of Jericho Hannes Örn Blandon skrifar
Skoðun Betri vegir, fleiri lögreglumenn og hægt að komast í meðferð á sumrin Þórður Snær Júlíusson skrifar
Skoðun Austurland skilar verðmætum – innviðirnir þurfa að fylgja Kristinn Karl Brynjarsson skrifar
Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ Skoðun
Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift Skoðun
Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson Skoðun