Stökkbreytt greiðslubyrði Halldór Kári Sigurðarson skrifar 1. september 2022 08:01 Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði aðeins um 0,1% í að raunvirði í júlí og hefur ekki hækkað minna síðan í febrúar 2021. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Þrátt fyrir að áhrif af 200 punkta hækkun stýrivaxta síðan í maí og þrengdum lánaskilyrðum séu aðeins að litlum hluta komin fram hækkaði peningastefnunefnd stýrivexti um 75 punkta í viðbót þann 24. ágúst sl. Þetta skýrist í grunninn af því að peningastefnunefnd er að horfa á hagkerfið í heild sinni og bankakerfið hefur sett útlánamet til fyrirtækja undanfarna mánuði. Þrátt fyrir að hærri vextir séu sennilega fýsilegir fyrir hagkerfið eru þeir a.m.k. beiskt meðal fyrir marga fasteignaeigendur, sérstaklega þá sem eru á breytilegum óverðtryggðum vöxtum. Framboð eigna á höfuðborgarsvæðinu jókst um tæplega helming í júlí og þegar þetta er skrifað eru 1.080 eignir til sölu á höfuðborgarsvæðinu. Lægst fór framboðið niður í tæplega 440 íbúðir á öllu höfuðborgarsvæðinu í byrjun febrúar. Þetta er skýrasta merkið um að markaðurinn sé að kólna hratt og má vænta þess að þetta komi betur fram í verðþróun á næstu mánuðum. Fjöldi undirritaðra kaupsamninga í júlí var tæplega þriðjungi minni en á sama tíma í fyrra. Frá júlí 2020 fram til desember 2021 má segja að mikil velta hafi skýrst af gífurlegum eftirspurnarþrýstingi. Þegar veltan tók svo að dragast saman var það einfaldlega vegna þess að íbúðamarkaðurinn var uppseldur. Nú má hins vegar sjá að framboðshliðin er að taka við sér en veltan eykst þó ekki þar sem kaupendur halda að sér höndum vegna hærra vaxtastigs. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Hærra vaxtastig hefur áhrif á alla fasteignaviðskiptakeðjuna og óhætt að segja að greiðslubyrðin hafi stökkbreyst undanfarið. Kaupandi sem ætlaði að kaupa sér íbúð á 40 m.kr. í nóvember 2020 og taka óverðtryggt 40 ára lán með breytilegum vöxtum horfði fram á greiðslubyrði upp á 139 þúsund kr. á mánuði. Kaup á sambærilegri íbúð núna í ágúst að teknu tilliti til þróunar íbúðaverðs og vaxtahækkana myndi leiða til meira en tvöfalt hærri greiðslubyrðar eða greiðslubyrði upp á 295 þúsund kr. Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Seðlabanki Íslands, HMS og Greiningardeild Húsaskjóls Staðan er ekki aðeins breytt hjá fyrstu kaupendum heldur er líka orðið snúið að stækka við sig. Þriðjungur þeirra íbúða sem eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu eru með ásett verð yfir 90 m.kr. og fjölskylda með 50% eigið fé í sinni fyrstu íbúð hefur sennilega ekki lyst á því að taka 70 m.kr. lán þegar vextir verða orðnir í kringum 7% þegar lánveitendur taka tillit til síðustu stýrivaxtahækkunar. Hærri vextir og þrengri lánaskilyrði eru farin að draga verulega úr eftirspurn eins og aukið íbúðaframboð sýnir. Það stafar ekki bara af minni kaupáhuga heldur í raun aðallega af skertri kaupgetu líkt og taflan um þróun greiðslubyrðar lýsir. Horft fram á við er ekki ósennilegt að framundan séu nafnverðslækkanir á milli mánaða og þá má telja ljóst að við horfum í það minnsta fram á raunverðslækkanir. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Fasteignamarkaður Halldór Kári Sigurðarson Fjármál heimilisins Mest lesið Pólitískt hugrekki og pólitískt hugleysi: ólík stefna tveggja systurflokka Birgir Finnsson Skoðun Sniðgangan á Rapyd slær öll met Björn B. Björnsson Skoðun Það þarf ekki að biðjast afsökunar á því að segja satt Þórður Snær Júlíusson Skoðun Þjóðin stendur með sjúkraliðum Sandra B. Franks Skoðun Ísland gjaldþrota vegna fatlaðs fólks? Alma Ýr Ingólfsdóttir Skoðun Árið 2023 kemur aldrei aftur Heiðrún Lind Marteinsdóttir Skoðun Heilbrigðiskerfið þarf stjórnvöld með bein í nefinu Svandís Svavarsdóttir Skoðun Mig langar að byggja heim með frið og umlykja með ást Guðmunda G. Guðmundsdóttir Skoðun Trumpistar eru víða Trausti Breiðfjörð Magnússon Skoðun Lífeyrissjóðirnir og Íslandsbanki, hluthafafundur á mánudag Bolli Héðinsson Skoðun Skoðun Skoðun Það þarf ekki að biðjast afsökunar á því að segja satt Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Lífeyrissjóðirnir og Íslandsbanki, hluthafafundur á mánudag Bolli Héðinsson skrifar Skoðun „Þegar arkitektinn fer á flug“ - opinber umræða á villigötum Eyrún Arnarsdóttir skrifar Skoðun Heilbrigðiskerfið þarf stjórnvöld með bein í nefinu Svandís Svavarsdóttir skrifar Skoðun Börn eru hvorki veiðigjöld né öryggis- og varnarmál Grímur Atlason skrifar Skoðun Í vörn gegn sjálfum sér? Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Mig langar að byggja heim með frið og umlykja með ást Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þjóðin stendur með sjúkraliðum Sandra B. Franks skrifar Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín skrifar Skoðun Ísland gjaldþrota vegna fatlaðs fólks? Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Veiðigjöld, gaslýsingar og valdníðsla Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Sniðgangan á Rapyd slær öll met Björn B. Björnsson skrifar Skoðun Pólitískt hugrekki og pólitískt hugleysi: ólík stefna tveggja systurflokka Birgir Finnsson skrifar Skoðun Árið 2023 kemur aldrei aftur Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Trumpistar eru víða Trausti Breiðfjörð Magnússon skrifar Skoðun Fasteignagjöld eru lág í Reykjavík Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Gerræðisleg áform í anda Ráðstjórnarríkjanna Guðmundur Fertram Sigurjónsson skrifar Skoðun Opið svar til formanns Samleik- Útsvarsgreiðendur borga leikskólann í Kópavogi! Rakel Ýr Isaksen skrifar Skoðun Nýbakaðir foreldrar og óbökuð loforð Ingveldur Anna Sigurðardóttir skrifar Skoðun Þegar bráðamóttakan drepur þig hraðar Hólmfríður Ásta Hjaltadóttir skrifar Skoðun Samkeppnin tryggir hag neytenda Hanna Katrín Friðriksson skrifar Skoðun Stóðhryssur ekki moldvörpur Hallgerður Ljósynja Hauksdóttir skrifar Skoðun Við getum gert betur Einar Bárðarson skrifar Skoðun Tími til að notast við réttar tölur Sigurjón Þórðarson,Eydís Ásbjörnsdóttir,Eiríkur Björn Björgvinsson skrifar Skoðun Hvernig hljómar 100.000 kr. mánaðarlegur samgöngustyrkur? Valur Elli Valsson skrifar Skoðun Ábyrg stefna í útlendingamálum Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Týndu hermennirnir okkar Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Gerist þetta aftur á morgun? Ísak Hilmarsson skrifar Skoðun Frá Írak til Gaza: Hvað höfum við lært af lygunum og stríðsbröltinu? Helen Ólafsdóttir skrifar Skoðun Staða þorpshálfvita er laus til umsóknar Jón Daníelsson skrifar Sjá meira
Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði aðeins um 0,1% í að raunvirði í júlí og hefur ekki hækkað minna síðan í febrúar 2021. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Þrátt fyrir að áhrif af 200 punkta hækkun stýrivaxta síðan í maí og þrengdum lánaskilyrðum séu aðeins að litlum hluta komin fram hækkaði peningastefnunefnd stýrivexti um 75 punkta í viðbót þann 24. ágúst sl. Þetta skýrist í grunninn af því að peningastefnunefnd er að horfa á hagkerfið í heild sinni og bankakerfið hefur sett útlánamet til fyrirtækja undanfarna mánuði. Þrátt fyrir að hærri vextir séu sennilega fýsilegir fyrir hagkerfið eru þeir a.m.k. beiskt meðal fyrir marga fasteignaeigendur, sérstaklega þá sem eru á breytilegum óverðtryggðum vöxtum. Framboð eigna á höfuðborgarsvæðinu jókst um tæplega helming í júlí og þegar þetta er skrifað eru 1.080 eignir til sölu á höfuðborgarsvæðinu. Lægst fór framboðið niður í tæplega 440 íbúðir á öllu höfuðborgarsvæðinu í byrjun febrúar. Þetta er skýrasta merkið um að markaðurinn sé að kólna hratt og má vænta þess að þetta komi betur fram í verðþróun á næstu mánuðum. Fjöldi undirritaðra kaupsamninga í júlí var tæplega þriðjungi minni en á sama tíma í fyrra. Frá júlí 2020 fram til desember 2021 má segja að mikil velta hafi skýrst af gífurlegum eftirspurnarþrýstingi. Þegar veltan tók svo að dragast saman var það einfaldlega vegna þess að íbúðamarkaðurinn var uppseldur. Nú má hins vegar sjá að framboðshliðin er að taka við sér en veltan eykst þó ekki þar sem kaupendur halda að sér höndum vegna hærra vaxtastigs. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Hærra vaxtastig hefur áhrif á alla fasteignaviðskiptakeðjuna og óhætt að segja að greiðslubyrðin hafi stökkbreyst undanfarið. Kaupandi sem ætlaði að kaupa sér íbúð á 40 m.kr. í nóvember 2020 og taka óverðtryggt 40 ára lán með breytilegum vöxtum horfði fram á greiðslubyrði upp á 139 þúsund kr. á mánuði. Kaup á sambærilegri íbúð núna í ágúst að teknu tilliti til þróunar íbúðaverðs og vaxtahækkana myndi leiða til meira en tvöfalt hærri greiðslubyrðar eða greiðslubyrði upp á 295 þúsund kr. Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Seðlabanki Íslands, HMS og Greiningardeild Húsaskjóls Staðan er ekki aðeins breytt hjá fyrstu kaupendum heldur er líka orðið snúið að stækka við sig. Þriðjungur þeirra íbúða sem eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu eru með ásett verð yfir 90 m.kr. og fjölskylda með 50% eigið fé í sinni fyrstu íbúð hefur sennilega ekki lyst á því að taka 70 m.kr. lán þegar vextir verða orðnir í kringum 7% þegar lánveitendur taka tillit til síðustu stýrivaxtahækkunar. Hærri vextir og þrengri lánaskilyrði eru farin að draga verulega úr eftirspurn eins og aukið íbúðaframboð sýnir. Það stafar ekki bara af minni kaupáhuga heldur í raun aðallega af skertri kaupgetu líkt og taflan um þróun greiðslubyrðar lýsir. Horft fram á við er ekki ósennilegt að framundan séu nafnverðslækkanir á milli mánaða og þá má telja ljóst að við horfum í það minnsta fram á raunverðslækkanir. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls.
Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín skrifar
Skoðun Pólitískt hugrekki og pólitískt hugleysi: ólík stefna tveggja systurflokka Birgir Finnsson skrifar
Skoðun Opið svar til formanns Samleik- Útsvarsgreiðendur borga leikskólann í Kópavogi! Rakel Ýr Isaksen skrifar
Skoðun Tími til að notast við réttar tölur Sigurjón Þórðarson,Eydís Ásbjörnsdóttir,Eiríkur Björn Björgvinsson skrifar
Skoðun Frá Írak til Gaza: Hvað höfum við lært af lygunum og stríðsbröltinu? Helen Ólafsdóttir skrifar