Skortur eða offramboð íbúða – hvort er rétt? Konráð S. Guðjónsson skrifar 29. apríl 2021 14:31 Er mikill íbúðaskortur fyrirséður á Íslandi og enn ekki búið að leysa úr uppsöfnuðum skorti síðustu ára? Eða er vandamálið fyrir bí og hætta á offramboði? Svarið við þessum spurningum getur verið flókið og margslungið enda háð ákveðinni óvissu. Svarið er engu að síður mjög mikilvægt fyrir alla hagþróun á Ísland, stöðu á vinnumarkaði og velferð almennings. Því er óheppilegt að þau skilaboð sem greiningaraðilar senda um þessa stöðu eru mjög mótsagnakennd. Annars vegar hefur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) ítrekað bent á að skorturinn sé mikill. Stofnunin áætlar að óuppfyllt íbúðaþörf sé um 4.000 íbúðir og að sá skortur muni aukast á allra næstu árum þrátt fyrir að 2.300 til 2.700 nýjar íbúðir verði byggðar árlega. Hins vegar hefur Hagfræðideild Landsbankans í tvígang (hér og hér) sagt að það sé enginn skortur og að einungis þurfi að byggja 1.700 íbúðir. Hví þessir andstæðu pólar? Hvort er rétt? Hverjar eru fólksfjöldahorfur næstu ár? Samkvæmt mannfjöldaspá Hagstofunnar verður þónokkur fólksfjölgun næstu fjögur ár að minnsta kosti. Bæði vegna náttúrulegrar fjölgunar og fólksflutninga. Ef halda á í við þá fólksfjölgun, þannig að jafnmargir fullorðnir (1,9) séu um hverja íbúð, blasir við að byggja þarf mun fleiri íbúðir en 1.700 á ári hverju, eða að jafnaði 2.700 – eitt þúsund fleiri árlega. Verði fólksfjölgun með öðrum hætti breytist myndin hratt, en ef hagkerfið nær vopnum sínum er þó líklegt að áfram muni fólk streyma til landsins enda lífskjör og kaupmáttur hér með því allra besta sem gerist í heiminum. Er mikill uppsafnaður skortur og kallar það á enn fleiri nýbyggingar? Erfitt er að spá fyrir um fólksfjöldaþróun en sé aðferðafræðin góð má áætla uppsafnaða þörf eða skort og þá gróflega hversu margar íbúðir þarf að byggja. Fjöldi fullorðinna íbúa á hverja íbúð er gagnlegur mælikvarði, 20 ára og eldri nánar tiltekið, eða sem viðmið um hvenær fólk fer að flytja að heiman. Ef horft væri til heildarfólksfjölda á íbúð er ekki tekið tillit til þess að börnum og unglingum hefur hlutfallslega fækkað. Til dæmis voru 20 ára og yngri 32% af íbúum landsins árið 2000 en eru um 25% í dag vegna lækkandi fæðingatíðni. Fjölskylda með eitt barn þarf jafn margar íbúðir og fjölskylda með fimm börn. Miðað við 20 ára og eldri (sjá mynd) voru við síðustu áramót enn sögulega séð margir einstaklingar um hverja íbúð, sem bendir til að einhvers konar uppsafnaður íbúðaskortur sé enn til staðar þótt mikil uppbygging síðustu ára hafi unnið á skortinum. Það er í ágætu samræmi við mat HMS. Til stuðnings má nefna að síðustu ár hefur þeim sem búa þröngt fjölgað hratt og að áætlanir gera ráð fyrir að þúsundir búi í ósamþykktu atvinnuhúsnæði. Loks eru hlutfallslega færri í sambúð eða hjónabandi sem aftur þýðir enn meiri íbúðaþörf. Allt þetta bendir til þess að byggja þurfi umfram það sem fólksfjölgun kallar á á næstu árum. Hversu mikið nákvæmlega er svo flóknari spurning. Niðurstaða: Það er einhver skortur og það þarf að byggja mikið a.m.k. næstu misseri Samandregið er því niðurstaðan tvíþætt. Annars vegar benda horfur um fólksfjöldaþróun til þess að byggja þurfi mun meira en 1.700 íbúðir árlega næstu fjögur ár. Eftir það eru horfurnar óljósari en það er efni í annan pistil. Hins vegar benda nær allar vísbendingar til þess að enn sé uppsafnaður skortur á íbúðum á Íslandi sem endurspeglast í hve margir búa í óviðunandi húsnæði og að fleiri búa þröngt. Óvissa er um hversu mikill sá skortur er og því réttast að honum sé mætt jafnt og þétt næstu misseri. Það kallar á mun fleiri íbúðir, hvort sem skorturinn er 1.000 eða 4.000 íbúðir. Dregið hefur úr íbúðafjárfestingu síðustu misseri. Vísbendingar eru þó um viðsnúning nú í ársbyrjun með aukinni veltu í byggingariðnaði, auknum innflutningi ýmissa aðfanga og aukinni sementssölu. Það er vonandi merki um að íbúðauppbygging verði í hæfilegum takti við mikla íbúðaþörf. Eitt stærsta hagsmunamál landsmanna Húsnæði er í senn mikilvægasta neysluvara og fjárfesting flestra heimila. Í raun er um eitt stærsta ef ekki stærsta kjaramálið að ræða. Það skiptir því gríðarlega miklu máli að horft sé til þróunar á markaðnum á réttum forsendum og að mat á eftirspurn (eða húsnæðisþörf eftir því hvernig á það er litið) sé sem skýrast og nákvæmast. Það stuðlar að því að framboðið fylgi eftirspurn sem stuðlar aftur af stöðugleika í hagkerfinu og samfélaginu almennt. Við vitum að það er dýrkeypt að byggja alltof mikið. Við þekkjum svo enn betur af reynslu síðustu ára hvernig of lítil íbúðafjárfesting getur skapað allskyns vandamál og étið sig inn í kaupmátt fólks með leiguverðshækkunum. Finnum milliveginn. Höfundur er aðstoðarframkvæmdastjóri Viðskiptaráðs Íslands og kennari í námi til löggildingar fasteignasala. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Konráð S. Guðjónsson Fasteignamarkaður Húsnæðismál Mest lesið Sá tapar sem fyrstur nefnir nasistana: gengisfelling orðsins „rasisti“ Birgir Finnsson Skoðun Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift Skoðun Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ Skoðun Þjóð sem lætur kyrrt liggja? Magnús Árni Skjöld Magnússon Skoðun Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson Skoðun Umbætur í innkaupum hins opinbera á upplýsingatækni Lilja Björk Guðmundsdóttir Skoðun Losar Alþingi um leyfisveitinga-flækjuna? Katrín Helga Hallgrímsdóttir Skoðun Óður til Sigga sjéní Ingvi Þór Georgsson Skoðun Örvæntingafullir endó-sjúklingar Diljá Mist Einarsdóttir Skoðun Álframleiðsla á Íslandi er ekki bara mikilvæg fyrir Ísland Guðríður Eldey Arnardóttir Skoðun Skoðun Skoðun Talið við okkur áður en þið talið um okkur Ian McDonald skrifar Skoðun Björgunarleiðangur fyrir Heimsmarkmiðin Antonio Guterres skrifar Skoðun Átti ekki að klára dæmið í geðheilbrigðismálum? Ingveldur Anna Sigurðardóttir skrifar Skoðun Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ skrifar Skoðun Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift skrifar Skoðun Óður til Sigga sjéní Ingvi Þór Georgsson skrifar Skoðun Álframleiðsla á Íslandi er ekki bara mikilvæg fyrir Ísland Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar Skoðun Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson skrifar Skoðun Örvæntingafullir endó-sjúklingar Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Þjóð sem lætur kyrrt liggja? Magnús Árni Skjöld Magnússon skrifar Skoðun Umbætur í innkaupum hins opinbera á upplýsingatækni Lilja Björk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Losar Alþingi um leyfisveitinga-flækjuna? Katrín Helga Hallgrímsdóttir skrifar Skoðun Dómsdagur nálgast! Hólmgeir Baldursson skrifar Skoðun Er slysahætta í kringum sorpílátið heima hjá þér? Anna Jóna Kjartansdóttir,Pétur Gísli Jónsson skrifar Skoðun Ég og Parkinson – leitin að greiningu og leiðin til betra lífs Guðrún Einarsdóttir skrifar Skoðun Hvers vegna borga foreldrar í Kópavogi mest? Eydís Inga Valsdóttir skrifar Skoðun Sá tapar sem fyrstur nefnir nasistana: gengisfelling orðsins „rasisti“ Birgir Finnsson skrifar Skoðun Aðgengi er lykill að sjálfstæði, þátttöku og virkni Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Hagsmunir heildarinnar - Fjórði kafli: Joshua Fought The Battle of Jericho Hannes Örn Blandon skrifar Skoðun Þetta unga fólk getur bara haldið kjafti Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Kveðjum sjálfhverfa og fyrirsjáanlega manninn Halldóra Mogensen skrifar Skoðun Hefur ekki náð sér á strik síðan Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Betri vegir, fleiri lögreglumenn og hægt að komast í meðferð á sumrin Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Austurland skilar verðmætum – innviðirnir þurfa að fylgja Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Faglegt mat eða lukka? IV. Faglegt mat og ósvaraðar spurningar Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Skipulögð glæpastarfsemi er ógn við samfélagið Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Við erum 40 árum á eftir Einar Sverrisson skrifar Skoðun Þétting á 27. brautinni Friðjón R. Friðjónsson skrifar Skoðun Þá verður gott að búa á Íslandi Bjarni Karlsson,Jóna Hrönn Bolladóttir skrifar Skoðun Faglegt mat eða lukka? III: Tækifæri fyrir löggjafann Bogi Ragnarsson skrifar Sjá meira
Er mikill íbúðaskortur fyrirséður á Íslandi og enn ekki búið að leysa úr uppsöfnuðum skorti síðustu ára? Eða er vandamálið fyrir bí og hætta á offramboði? Svarið við þessum spurningum getur verið flókið og margslungið enda háð ákveðinni óvissu. Svarið er engu að síður mjög mikilvægt fyrir alla hagþróun á Ísland, stöðu á vinnumarkaði og velferð almennings. Því er óheppilegt að þau skilaboð sem greiningaraðilar senda um þessa stöðu eru mjög mótsagnakennd. Annars vegar hefur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) ítrekað bent á að skorturinn sé mikill. Stofnunin áætlar að óuppfyllt íbúðaþörf sé um 4.000 íbúðir og að sá skortur muni aukast á allra næstu árum þrátt fyrir að 2.300 til 2.700 nýjar íbúðir verði byggðar árlega. Hins vegar hefur Hagfræðideild Landsbankans í tvígang (hér og hér) sagt að það sé enginn skortur og að einungis þurfi að byggja 1.700 íbúðir. Hví þessir andstæðu pólar? Hvort er rétt? Hverjar eru fólksfjöldahorfur næstu ár? Samkvæmt mannfjöldaspá Hagstofunnar verður þónokkur fólksfjölgun næstu fjögur ár að minnsta kosti. Bæði vegna náttúrulegrar fjölgunar og fólksflutninga. Ef halda á í við þá fólksfjölgun, þannig að jafnmargir fullorðnir (1,9) séu um hverja íbúð, blasir við að byggja þarf mun fleiri íbúðir en 1.700 á ári hverju, eða að jafnaði 2.700 – eitt þúsund fleiri árlega. Verði fólksfjölgun með öðrum hætti breytist myndin hratt, en ef hagkerfið nær vopnum sínum er þó líklegt að áfram muni fólk streyma til landsins enda lífskjör og kaupmáttur hér með því allra besta sem gerist í heiminum. Er mikill uppsafnaður skortur og kallar það á enn fleiri nýbyggingar? Erfitt er að spá fyrir um fólksfjöldaþróun en sé aðferðafræðin góð má áætla uppsafnaða þörf eða skort og þá gróflega hversu margar íbúðir þarf að byggja. Fjöldi fullorðinna íbúa á hverja íbúð er gagnlegur mælikvarði, 20 ára og eldri nánar tiltekið, eða sem viðmið um hvenær fólk fer að flytja að heiman. Ef horft væri til heildarfólksfjölda á íbúð er ekki tekið tillit til þess að börnum og unglingum hefur hlutfallslega fækkað. Til dæmis voru 20 ára og yngri 32% af íbúum landsins árið 2000 en eru um 25% í dag vegna lækkandi fæðingatíðni. Fjölskylda með eitt barn þarf jafn margar íbúðir og fjölskylda með fimm börn. Miðað við 20 ára og eldri (sjá mynd) voru við síðustu áramót enn sögulega séð margir einstaklingar um hverja íbúð, sem bendir til að einhvers konar uppsafnaður íbúðaskortur sé enn til staðar þótt mikil uppbygging síðustu ára hafi unnið á skortinum. Það er í ágætu samræmi við mat HMS. Til stuðnings má nefna að síðustu ár hefur þeim sem búa þröngt fjölgað hratt og að áætlanir gera ráð fyrir að þúsundir búi í ósamþykktu atvinnuhúsnæði. Loks eru hlutfallslega færri í sambúð eða hjónabandi sem aftur þýðir enn meiri íbúðaþörf. Allt þetta bendir til þess að byggja þurfi umfram það sem fólksfjölgun kallar á á næstu árum. Hversu mikið nákvæmlega er svo flóknari spurning. Niðurstaða: Það er einhver skortur og það þarf að byggja mikið a.m.k. næstu misseri Samandregið er því niðurstaðan tvíþætt. Annars vegar benda horfur um fólksfjöldaþróun til þess að byggja þurfi mun meira en 1.700 íbúðir árlega næstu fjögur ár. Eftir það eru horfurnar óljósari en það er efni í annan pistil. Hins vegar benda nær allar vísbendingar til þess að enn sé uppsafnaður skortur á íbúðum á Íslandi sem endurspeglast í hve margir búa í óviðunandi húsnæði og að fleiri búa þröngt. Óvissa er um hversu mikill sá skortur er og því réttast að honum sé mætt jafnt og þétt næstu misseri. Það kallar á mun fleiri íbúðir, hvort sem skorturinn er 1.000 eða 4.000 íbúðir. Dregið hefur úr íbúðafjárfestingu síðustu misseri. Vísbendingar eru þó um viðsnúning nú í ársbyrjun með aukinni veltu í byggingariðnaði, auknum innflutningi ýmissa aðfanga og aukinni sementssölu. Það er vonandi merki um að íbúðauppbygging verði í hæfilegum takti við mikla íbúðaþörf. Eitt stærsta hagsmunamál landsmanna Húsnæði er í senn mikilvægasta neysluvara og fjárfesting flestra heimila. Í raun er um eitt stærsta ef ekki stærsta kjaramálið að ræða. Það skiptir því gríðarlega miklu máli að horft sé til þróunar á markaðnum á réttum forsendum og að mat á eftirspurn (eða húsnæðisþörf eftir því hvernig á það er litið) sé sem skýrast og nákvæmast. Það stuðlar að því að framboðið fylgi eftirspurn sem stuðlar aftur af stöðugleika í hagkerfinu og samfélaginu almennt. Við vitum að það er dýrkeypt að byggja alltof mikið. Við þekkjum svo enn betur af reynslu síðustu ára hvernig of lítil íbúðafjárfesting getur skapað allskyns vandamál og étið sig inn í kaupmátt fólks með leiguverðshækkunum. Finnum milliveginn. Höfundur er aðstoðarframkvæmdastjóri Viðskiptaráðs Íslands og kennari í námi til löggildingar fasteignasala.
Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift Skoðun
Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ Skoðun
Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson Skoðun
Skoðun Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ skrifar
Skoðun Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift skrifar
Skoðun Álframleiðsla á Íslandi er ekki bara mikilvæg fyrir Ísland Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar
Skoðun Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson skrifar
Skoðun Er slysahætta í kringum sorpílátið heima hjá þér? Anna Jóna Kjartansdóttir,Pétur Gísli Jónsson skrifar
Skoðun Sá tapar sem fyrstur nefnir nasistana: gengisfelling orðsins „rasisti“ Birgir Finnsson skrifar
Skoðun Hagsmunir heildarinnar - Fjórði kafli: Joshua Fought The Battle of Jericho Hannes Örn Blandon skrifar
Skoðun Betri vegir, fleiri lögreglumenn og hægt að komast í meðferð á sumrin Þórður Snær Júlíusson skrifar
Skoðun Austurland skilar verðmætum – innviðirnir þurfa að fylgja Kristinn Karl Brynjarsson skrifar
Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift Skoðun
Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ Skoðun
Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson Skoðun