Hvernig byggja fjárfestar ódýrar íbúðir? Ólafur Margeirsson skrifar 21. nóvember 2022 08:00 Í grein sem ég ritaði í rit Sameykis, „Stærri leigumarkaður hjálpar tekjulágum“, benti ég á þá staðreynd að erfitt er að byggja „ódýrt húsnæði". Það sem gerist oftar er að nýjar fasteignir eru byggðar (eða eldri endurnýjaðar) og þar sem nýtt er dýrara en gamalt er nauðsynleg leiga til að gera slíkar fjárfestingar aðlaðandi hærri en á eldri fasteignum. Þess vegna er nær ómögulegt að byggja „ódýrt húsnæði" heldur er „dýrt húsnæði" byggt og þegar fólk flytur inn í þær fasteignir losna hinar eldri sem eru þá fríar fyrir tekjulægri til að leigja eða kaupa. Því kemur það á sama stað niður: það hjálpar tekjulágum að stækka leigumarkaðinn með nýjum íbúðum jafnvel þótt hinar nýju íbúðir séu ekki leigðar beint til tekjulágra. En þetta ferli tekur tíma og stundum hefur fólk ekki þolinmæðina í að láta þetta gerast. Það eru líka rök fyrir því að nýjar íbúðir og hverfi eigi að vera blönduð af fólki frá öllum hlutum samfélagsins, m.a. til að koma í veg fyrir gettó myndun. Blönduð hverfi og fasteignaþróunarverkefni eru þannig nokkuð algeng og virka vel, bæði samfélagslega og fjárhagslega. En hvernig er þá ódýrt húsnæði byggt? Svarið við því er einfalt: með því að blanda því saman við dýrt í nýjum fasteignaverkefnum. Það þýðir að dýrari hlutar fasteignaverkefna eru að „niðurgreiða" ódýrari hluta þeirra sem leigðir eru til tekjulágra. Þetta er samþykkt af fjárfestum því á heildina litið er áhættuleiðrétt ávöxtun slíkra verkefna góð, m.a. því það er nær alltaf hægt að leigja út hinar ódýru íbúðir sem skýtur stoðum undir stöðugleika tekjuávöxtunar (e. income return) af þeim. Og það er sérstaklega tekjuávöxtun sem stórir, langtíma fjárfestar á borð við líftryggingafélög og lífeyrissjóði eru á höttunum eftir. Persónulega hef ég t.d. unnið við fasteignafjárfestingu í Hollandi. Um var að ræða ríflega 100 íbúðir sem voru byggðar í þremur blokkum í suðaustur hluta Amsterdam á reit sem áður hafði verið bílaþvottastöð og plan. 20% af íbúðunum urðu að vera leigðar til tekjulágra, en það var skilyrði fyrir byggingarleyfinu sem gefið var út af borginni. Þetta hlutfall var ekki hærra því ef íbúðirnar sem verða að vera leigðar út til tekjulágra eru of margar minnkar ávöxtunin af verkefninu sem heild of mikið a.t.t. þeirrar áhættu sem fjárfestirinn tekur (t.d. vegna byggingarferlisins). Áhugi fjárfesta verður þá of lítill og í stað þess að byggja 80 íbúðir fyrir almennan leigumarkað og 20 íbúðir fyrir tekjulága verður ekkert byggt. Enginn græðir á slíku. Þess vegna geta kröfur um mikið magn af íbúðum fyrir tekjulága ekki verið of miklar. Íslenskt dæmi Við getum sett eitt slíkt dæmi upp fyrir Ísland. Ímyndum okkur að við ætlum að byggja 100 íbúðir sem eru 70 fermetrar. Samkvæmt Hannarr.com kostar um 31 milljón að byggja slíka íbúð ef hún er í 4-5 hæða fjölbýlishúsi (um 15% ódýrar á fermetra en að byggja parhús), samtals 3,1 milljarður í byggingarkostnað. Við leigjum þær allar út á markaði, svo þær fara á ca. 3.500kr á fermetrann (245þ.kr. á mánuði í leigu). Það gerir 294 milljónir á ári í leigutekjur eða 9,5% af fjárfestingarkostnaði (byggingarkostnaður). Frá dregst ca. 15% af heildarleigutekjum í viðhald, umsjón og rekstrarkostnað og við endum með 8,0% í nettó tekjuávöxtun á upprunalegu fjárfestinguna (3,1 milljarður). Annað dæmi: nákvæmlega eins og hið fyrra nema núna leigjum við 20 íbúðir út á 25% afslætti (2.625 krónur á fermetrann; 184þ.kr. á mánuði). Byggingarkostnaður er hinn sami en leigutekjurnar eru nú 279,3 milljónir á ári eða 9,0% af fjárfestingarkostnaði. Viðhalds- og annar kostnaður er hinn sami og áður og við endum með 7,5% í nettó tekjuávöxtun á upprunalegu fjárfestinguna (3,1 milljarður). Leigutekjur eru verðtryggðrar svo við eigum að bera þessa tekjuávöxtun saman við tekjurnar af verðtryggðu ríkisskuldabréfi en vextirnir á því eru um 1,9%. Fjárfestirinn fær því ca. 5,5-6,0% aukaávöxtun fyrir að taka þá áhættu sem fólgin er í að byggja og leigja út íbúðir frekar en að kaupa verðtryggð ríkisskuldabréf. Er þá horft framhjá allri aukaávöxtun sem fjárfestirinn fær í formi verðbreytinga á íbúðunum. Einnig verður að taka tillit til skatta en munið að lífeyrissjóðir borga ekki fjármagnstekjuskatt svo dæmin hér að ofan gilda í stórum dráttum í þeirra tilviki. Þá er vitanlega gert ráð fyrir að fjárfestingin sé 100% fjármögnuð með eigin fé, sem er nokkuð algengt hjá mörgum stofnanafjárfestum í Evrópu. Stórir fjárfestar geta byggt ódýrar íbúðir - að vissu marki Þetta dæmi sýnir að fjárfestar geta byggt „ódýrt húsnæði" ef það er hluti af stórum fjárfestingum þar sem restin af íbúðunum er leigð út á markaði. Þetta gengur upp því stórir fjárfestar hafa mikið fé til fjárfestinga sem þeir nota til að ná stærðarhagkvæmni. Litlir fjárfestar sem byggja 5-10 íbúðir í einu geta þetta varla því þeir ná ekki stærðarhagkvæmninni sem til þarf. Þá er mikilvægt að muna að ekki má neyða fjárfesta til að leigja út íbúðirnar á of lágu verði, þá verða þær einfaldlega ekki byggðar. Ef allar íbúðirnar í dæminu hér að ofan væru leigðar út á 25% afslætti væri nettó tekjuávöxtunin í kringum 5,6%. Margur fjárfestirinn myndi ekki vera tilbúinn til að fjárfesta í slíku því það væri ekki áhættunnar virði. Og þá endum við með engar nýjar íbúðir í stað 100 nýrra, þar af 20 fyrir tekjulága. Stórir fjárfestar geta þannig byggt íbúðir sem eru leigðar út á lágri leigu. En það eru takmörk fyrir slíku. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Ólafur Margeirsson Húsnæðismál Mest lesið Stórstraumsfjara mæld - HMS ráðþrota Magnús Guðmundsson Skoðun Leyfum mennskunni að sigra Anna Hildur Hildibrandsdóttir Skoðun Landbúnaður á tímamótum – Við þurfum nýja stefnu Guðjón Sigurbjartsson Skoðun Sýnum fordómum ekki umburðarlyndi Snorri Sturluson Skoðun Fjölskyldan fyrst Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir Skoðun Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir Skoðun Dýravernd - frumbyggjahættir Árni Stefán Árnason Skoðun Sjómenn til hamingju! Lilja Rafney Magnúsdóttir Skoðun Við eigum allt. Af hverju finnst okkur samt vanta eitthvað? Valentina Klaas Skoðun Feluleikur Þorgerðar Katrínar Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Skoðun Skoðun Dýravernd - frumbyggjahættir Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun Stórstraumsfjara mæld - HMS ráðþrota Magnús Guðmundsson skrifar Skoðun Sýnum fordómum ekki umburðarlyndi Snorri Sturluson skrifar Skoðun Landbúnaður á tímamótum – Við þurfum nýja stefnu Guðjón Sigurbjartsson skrifar Skoðun Sjómenn til hamingju! Lilja Rafney Magnúsdóttir skrifar Skoðun Leyfum mennskunni að sigra Anna Hildur Hildibrandsdóttir skrifar Skoðun Fjölskyldan fyrst Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Hvað er markaðsverð á fiski? Sverrir Haraldsson skrifar Skoðun Tími til kerfisbundinna breytinga í samfélagstúlkun – ákall til stjórnvalda Anna Karen Svövudóttir skrifar Skoðun Fæðing Ísraels - Líkum misþyrmt BIrgir Dýrfjörð skrifar Skoðun Við eigum allt. Af hverju finnst okkur samt vanta eitthvað? Valentina Klaas skrifar Skoðun Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir skrifar Skoðun Tíðaheilbrigði er lykilatriði í jafnrétti kynjanna Berit Mueller skrifar Skoðun Þjóðarmorð – frá orðfræðilegu sjónarmiði Eiríkur Rögnvaldsson skrifar Skoðun Borgarlína, barnleysi og bíllaus lífstíll – hentar það Kópavogi? Einar Jóhannes Guðnason skrifar Skoðun Þakkir til starfsfólk Janusar Sigrún Ósk Bergmann skrifar Skoðun Mun gervigreindin senda konur heim? Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Frá, frá, frá. Fúsa liggur á Eiríkur Hjálmarsson skrifar Skoðun Nokkur orð um stöðuna Dögg Þrastardóttir skrifar Skoðun Kynbundinn munur í tekjum á efri árum Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun #blessmeta – þriðja grein Guðrún Hrefna Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Hvernig tryggir þú stærstu fjárfestingu lífins? Berglind Halla Elíasdóttir skrifar Skoðun Ritunarramminn - verkfæri fyrir kennara! Katrín Ósk Þráinsdóttir skrifar Skoðun Hvalveiðar eru ekki mannréttindi. Þetta er atvinnugrein sem hefur mistekist Ed Goodall skrifar Skoðun Feluleikur Þorgerðar Katrínar Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Ráðalaus ráðherra Högni Elfar Gylfason skrifar Skoðun Spólum til baka Snævar Ingi Sveinsson skrifar Skoðun Sögulegur dómur Hæstaréttar – staðfestir sjálfstæði Alþingis Erna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Að vera fatlaður á Íslandi er full vinna Birna Ösp Traustadóttir skrifar Skoðun Sæluríkið Ísland Einar Helgason skrifar Sjá meira
Í grein sem ég ritaði í rit Sameykis, „Stærri leigumarkaður hjálpar tekjulágum“, benti ég á þá staðreynd að erfitt er að byggja „ódýrt húsnæði". Það sem gerist oftar er að nýjar fasteignir eru byggðar (eða eldri endurnýjaðar) og þar sem nýtt er dýrara en gamalt er nauðsynleg leiga til að gera slíkar fjárfestingar aðlaðandi hærri en á eldri fasteignum. Þess vegna er nær ómögulegt að byggja „ódýrt húsnæði" heldur er „dýrt húsnæði" byggt og þegar fólk flytur inn í þær fasteignir losna hinar eldri sem eru þá fríar fyrir tekjulægri til að leigja eða kaupa. Því kemur það á sama stað niður: það hjálpar tekjulágum að stækka leigumarkaðinn með nýjum íbúðum jafnvel þótt hinar nýju íbúðir séu ekki leigðar beint til tekjulágra. En þetta ferli tekur tíma og stundum hefur fólk ekki þolinmæðina í að láta þetta gerast. Það eru líka rök fyrir því að nýjar íbúðir og hverfi eigi að vera blönduð af fólki frá öllum hlutum samfélagsins, m.a. til að koma í veg fyrir gettó myndun. Blönduð hverfi og fasteignaþróunarverkefni eru þannig nokkuð algeng og virka vel, bæði samfélagslega og fjárhagslega. En hvernig er þá ódýrt húsnæði byggt? Svarið við því er einfalt: með því að blanda því saman við dýrt í nýjum fasteignaverkefnum. Það þýðir að dýrari hlutar fasteignaverkefna eru að „niðurgreiða" ódýrari hluta þeirra sem leigðir eru til tekjulágra. Þetta er samþykkt af fjárfestum því á heildina litið er áhættuleiðrétt ávöxtun slíkra verkefna góð, m.a. því það er nær alltaf hægt að leigja út hinar ódýru íbúðir sem skýtur stoðum undir stöðugleika tekjuávöxtunar (e. income return) af þeim. Og það er sérstaklega tekjuávöxtun sem stórir, langtíma fjárfestar á borð við líftryggingafélög og lífeyrissjóði eru á höttunum eftir. Persónulega hef ég t.d. unnið við fasteignafjárfestingu í Hollandi. Um var að ræða ríflega 100 íbúðir sem voru byggðar í þremur blokkum í suðaustur hluta Amsterdam á reit sem áður hafði verið bílaþvottastöð og plan. 20% af íbúðunum urðu að vera leigðar til tekjulágra, en það var skilyrði fyrir byggingarleyfinu sem gefið var út af borginni. Þetta hlutfall var ekki hærra því ef íbúðirnar sem verða að vera leigðar út til tekjulágra eru of margar minnkar ávöxtunin af verkefninu sem heild of mikið a.t.t. þeirrar áhættu sem fjárfestirinn tekur (t.d. vegna byggingarferlisins). Áhugi fjárfesta verður þá of lítill og í stað þess að byggja 80 íbúðir fyrir almennan leigumarkað og 20 íbúðir fyrir tekjulága verður ekkert byggt. Enginn græðir á slíku. Þess vegna geta kröfur um mikið magn af íbúðum fyrir tekjulága ekki verið of miklar. Íslenskt dæmi Við getum sett eitt slíkt dæmi upp fyrir Ísland. Ímyndum okkur að við ætlum að byggja 100 íbúðir sem eru 70 fermetrar. Samkvæmt Hannarr.com kostar um 31 milljón að byggja slíka íbúð ef hún er í 4-5 hæða fjölbýlishúsi (um 15% ódýrar á fermetra en að byggja parhús), samtals 3,1 milljarður í byggingarkostnað. Við leigjum þær allar út á markaði, svo þær fara á ca. 3.500kr á fermetrann (245þ.kr. á mánuði í leigu). Það gerir 294 milljónir á ári í leigutekjur eða 9,5% af fjárfestingarkostnaði (byggingarkostnaður). Frá dregst ca. 15% af heildarleigutekjum í viðhald, umsjón og rekstrarkostnað og við endum með 8,0% í nettó tekjuávöxtun á upprunalegu fjárfestinguna (3,1 milljarður). Annað dæmi: nákvæmlega eins og hið fyrra nema núna leigjum við 20 íbúðir út á 25% afslætti (2.625 krónur á fermetrann; 184þ.kr. á mánuði). Byggingarkostnaður er hinn sami en leigutekjurnar eru nú 279,3 milljónir á ári eða 9,0% af fjárfestingarkostnaði. Viðhalds- og annar kostnaður er hinn sami og áður og við endum með 7,5% í nettó tekjuávöxtun á upprunalegu fjárfestinguna (3,1 milljarður). Leigutekjur eru verðtryggðrar svo við eigum að bera þessa tekjuávöxtun saman við tekjurnar af verðtryggðu ríkisskuldabréfi en vextirnir á því eru um 1,9%. Fjárfestirinn fær því ca. 5,5-6,0% aukaávöxtun fyrir að taka þá áhættu sem fólgin er í að byggja og leigja út íbúðir frekar en að kaupa verðtryggð ríkisskuldabréf. Er þá horft framhjá allri aukaávöxtun sem fjárfestirinn fær í formi verðbreytinga á íbúðunum. Einnig verður að taka tillit til skatta en munið að lífeyrissjóðir borga ekki fjármagnstekjuskatt svo dæmin hér að ofan gilda í stórum dráttum í þeirra tilviki. Þá er vitanlega gert ráð fyrir að fjárfestingin sé 100% fjármögnuð með eigin fé, sem er nokkuð algengt hjá mörgum stofnanafjárfestum í Evrópu. Stórir fjárfestar geta byggt ódýrar íbúðir - að vissu marki Þetta dæmi sýnir að fjárfestar geta byggt „ódýrt húsnæði" ef það er hluti af stórum fjárfestingum þar sem restin af íbúðunum er leigð út á markaði. Þetta gengur upp því stórir fjárfestar hafa mikið fé til fjárfestinga sem þeir nota til að ná stærðarhagkvæmni. Litlir fjárfestar sem byggja 5-10 íbúðir í einu geta þetta varla því þeir ná ekki stærðarhagkvæmninni sem til þarf. Þá er mikilvægt að muna að ekki má neyða fjárfesta til að leigja út íbúðirnar á of lágu verði, þá verða þær einfaldlega ekki byggðar. Ef allar íbúðirnar í dæminu hér að ofan væru leigðar út á 25% afslætti væri nettó tekjuávöxtunin í kringum 5,6%. Margur fjárfestirinn myndi ekki vera tilbúinn til að fjárfesta í slíku því það væri ekki áhættunnar virði. Og þá endum við með engar nýjar íbúðir í stað 100 nýrra, þar af 20 fyrir tekjulága. Stórir fjárfestar geta þannig byggt íbúðir sem eru leigðar út á lágri leigu. En það eru takmörk fyrir slíku. Höfundur er hagfræðingur.
Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir Skoðun
Skoðun Tími til kerfisbundinna breytinga í samfélagstúlkun – ákall til stjórnvalda Anna Karen Svövudóttir skrifar
Skoðun Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir skrifar
Skoðun Borgarlína, barnleysi og bíllaus lífstíll – hentar það Kópavogi? Einar Jóhannes Guðnason skrifar
Skoðun Kynbundinn munur í tekjum á efri árum Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar
Skoðun Hvalveiðar eru ekki mannréttindi. Þetta er atvinnugrein sem hefur mistekist Ed Goodall skrifar
Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir Skoðun