Staðan á húsnæðismarkaði: Offramboð af röngu meðaltali Egill Lúðvíksson skrifar 27. mars 2025 10:01 Síðustu tíu ár hefur húsnæðiskostnaður að jafnaði valdið 58% verðbólgunnar. Þróunin hefur ýtt undir eignaójöfnuð milli kynslóða, gert Seðlabankanum erfitt fyrir að nýta stjórntæki sín með góðu móti og skapað þrýsting á vinnumarkaði, enda verður húsnæði sífellt þyngri byrði í bókhaldi heimila. Þróun húsnæðisverðs má skýra að hluta með auknum kaupmætti heimila og mannfjölgun, en skortur á réttu framboði á ekki síður talsverða sök í máli. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sendi nýverið frá sér spá um að heimilisstærð muni minnka úr 2,4 íbúum á íbúð niður í 2,0 á næstu 25 árum. Þannig muni Ísland fylgja þróun sem hefur átt sér stað á Norðurlöndunum á síðustu áratugum, en þar eru íbúar á bilinu 1,9-2,1 per íbúð. Ástæðan er fyrst og fremst sú að við eignumst færri börn og lifum lengur, og því verða heimili án barna sífellt fleiri. Á grafi 1 að neðan má sjá hvernig fjöldi barna hefur lítið breyst frá árinu 1970 en hlutdeild barna sem hlutfall af heildarmannfjölda hefur fallið úr 41% árið 1970 í 23% árið 2024. Graf 1: Heimild: Hagstofa Íslands. Þessi þróun ásamt fyrirsjáanlegri fjölgun í aldurshópnum +65 kallar ekki bara á endurskoðaða íbúðaþörf m.t.t. fjölda, heldur sömuleiðis tegund íbúða sem vantar á markaðinn. Til að átta sig á því þarf að skoða hvernig núverandi framboð íbúða í landinu passar við íbúasamsetningu og áætlaða þróun hennar. Skoðum fjölbýli og heimilisstærð á Íslandi í samanburði við Norðurlöndin. Áætlað af Íveru, Heimild: HMS, hagstofur hvers lands. Líkt og sést á grafi 2 að ofan blasir við að íbúðir á Íslandi eru mjög stórar. Allar vísbendingar um þróun eftirspurnar gefa til kynna að við þurfum að byggja okkur nær meðaltali Norðurlandanna. Við það bætist að heildarkostnaður nýrra fermetra getur verið á bilinu 700-900 þúsund krónur, sem ýtir enn frekar undir mikilvægi þess að nýta plássið, og þar með fjármagn byggingaraðila og kaupanda, vel. Uppbygging íbúðarhúsnæðis síðastliðinn áratug hefur ekki tekið mið af þessu. Þegar rýnt er í nýbyggingar í sveitarfélögum þar sem selst hafa a.m.k. 60 nýjar íbúðir s.l. áratug sést að almennt, en þó sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu, hafa ný hverfi og þéttingareitir verið skipulögð út frá öðrum forsendum. Þar virðist jafnan enn miðað við að í hverri nýrri íbúð muni búa um 2,5 einstaklingar, þvert á lýðfræðilega þróun og þar með þvert gegn þörf. Graf 3: Áætlað af Íveru útfrá þinglýstum kaupsamningum. En hvað ræður því hvaða stærðir eru byggðar? Skipulagsvaldið er hjá sveitarfélögunum sem vinna deiliskipulag og bjóða út lóðir. Þróunaraðilar sem halda á lóðum vinna gjarnan að því að fá fleiri og minni íbúðir samþykktar á hverjum íbúðareit, með tilheyrandi töfum og álagi á skipulagsyfirvöld. Reynslan er sú að eftirspurn á fasteignamarkaði er mest eftir minni íbúðum, en þær seljast að jafnaði hraðast úr nýbyggingaverkefnum. Afleiðing þessarar skekkju er sú að á húsnæðismarkaði hefur myndast offramboð af nýju og dýru fjölbýli á bilinu 90-120 m², en talsverður skortur á minni og hagkvæmari íbúðum. Þá er nokkur vöntun á stærri íbúðum, þ.e.a.s. umfram 90-120 fermetra, sem ef til vill má rekja til þess hve lítið hefur verið byggt af sérbýli á höfuðborgasvæðinu síðastliðinn áratug. Þegar rýnt er í kaupsamninga síðustu ára með eignir byggðar frá 2015, sést að söluvirði eigna er langhæst fyrir minnstu eignirnar, en nær lágmarki í kringum 90-120 m², sjá graf 4 að neðan. Graf 4: Áætlað af Íveru byggt á þinglýstum kaupsamningum á árunum 2020-2025. Þar sem sveitarfélögum ber að tryggja ákveðna innviði og þjónustu í hverfum er eðlilegt að þau miðstýri uppbyggingu að nokkru marki ásamt því að tryggja aðlaðandi og íbúavæn hverfi. Slík miðstýring er hins vegar mjög vandmeðfarin, rangar forsendur hennar kunna að skekkja og hægja á uppbyggingu íbúða og þar með ýkja húsnæðisvandann enn frekar. Í dag má lýsa stöðunni sem svo að skipulagsyfirvöld skilyrða byggingamarkaðinn til að byggja íbúðir sem eru hreinlega ekki í takt við þörf. Þetta hefur leitt til gríðarlegrar vöntunar á minni íbúðum en offramboðs af öðrum. Þessu mætti í mikilli einfeldni líkja við að yfirvöld skylduðu bílaumboð landsins til að flytja inn í föstum hlutföllum 33% smábíla, 33% station bíla og 33% jeppa. En ef smábílar væru uppseldir og bílasölur stæðu fullar af station bílum, væri þá ekki ástæða til að breyta um nálgun? Uppfærð nálgun sveitarfélaga við skipulag íbúðareita í takt við minnkandi heimilisstærð væri til þess fallin að auka virði og seljanleika lóða sveitarfélaga. Uppbygging íbúða yrði skilvirkari þar sem byggðar yrðu hentugri og hagkvæmari íbúðir og líkur á töfum vegna tilrauna uppbyggingaraðila til breytinga á deiliskipulagi myndu minnka. Fyrstu kaupendur, námsmenn, einstætt fólk og aðrir sem kjósa smærri íbúðir hefðu greiðari aðgang að húsnæði við sitt hæfi. Þessi hópur fer sístækkandi og mun eiga ansi erfitt með að finna húsnæði við hæfi ef haldið verður áfram á sömu braut. Höfundur er forstjóri Íveru íbúðafélags. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Fasteignamarkaður Byggingariðnaður Mest lesið Þegar samfélagið þagnar Benóný Valur Jakobsson Skoðun Ríkið tekur – landsbyggðirnar fá minna Hjálmar Bogi Hafliðason Skoðun Þegar þeir sem segjast þjóna þjóðinni ráðast á hana Ágústa Árnadóttir Skoðun Dóru Björt svarað! Jón G. Hauksson Skoðun Morðæðið á Gaza - Vitfirringin má ekki eyðileggja mennskuna Jón Baldvin Hannesson Skoðun Ekki mínir hagsmunir Berglind Hlín Baldursdóttir Skoðun Ísland og hafið: viðbrögð við brotum Ísraels á alþjóðalögum Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Magnús Magnússon Skoðun Óásættanleg málsmeðferð Linda Íris Emilsdóttir,Katrín Oddsdóttir Skoðun Samþjöppunin hefur ekkert að gera með veiðigjöldin Sigurjón Þórðarson Skoðun Leikskólagjöld í Kópavogi þau hæstu á landinu Örn Arnarson Skoðun Skoðun Skoðun Ríkið tekur – landsbyggðirnar fá minna Hjálmar Bogi Hafliðason skrifar Skoðun Snjallasta stefnubreyting Samfylkingarinnar Jóhann Frímann Arinbjarnarson skrifar Skoðun Þegar samfélagið þagnar Benóný Valur Jakobsson skrifar Skoðun Stjórnleysi í íslenskri dýravernd Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun Olíumjólk Sigurður Ingi Friðleifsson skrifar Skoðun Leikskólagjöld í Kópavogi þau hæstu á landinu Örn Arnarson skrifar Skoðun Pólitískur gúmmítékki Jens Garðar Helgason skrifar Skoðun Þegar bændur bregðast dýrum sínum – Valda þeim þjáningu og skelfilegum dauðdaga Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Morðæðið á Gaza - Vitfirringin má ekki eyðileggja mennskuna Jón Baldvin Hannesson skrifar Skoðun Orðsins fyllsta merking Eiríkur Kristjánsson skrifar Skoðun Dóru Björt svarað! Jón G. Hauksson skrifar Skoðun Ísland og hafið: viðbrögð við brotum Ísraels á alþjóðalögum Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Magnús Magnússon skrifar Skoðun Ekki mínir hagsmunir Berglind Hlín Baldursdóttir skrifar Skoðun Ætlar vinstri meirihlutinn að skila auðu? Þórdís Lóa Þórhalldóttir skrifar Skoðun Óásættanleg málsmeðferð Linda Íris Emilsdóttir,Katrín Oddsdóttir skrifar Skoðun Fjárfestavernd sem gengur of langt? Baldvin Ingi Sigurðsson skrifar Skoðun Æfðu þig í virkum og uppbyggilegum viðbrögðum Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Samþjöppunin hefur ekkert að gera með veiðigjöldin Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Aðför Vinnueftirlits að hagsmunum slasaðra. Steinar Harðarson skrifar Skoðun Þegar þeir sem segjast þjóna þjóðinni ráðast á hana Ágústa Árnadóttir skrifar Skoðun Karlar, piltar og strákar Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Eiga ellilífeyrir og örorkubætur að fylgja launavísitölu? Haukur Arnþórsson skrifar Skoðun Ísland verður að vernda hafið og fiskimiðin frá námuvinnslu á hafsbotni Laura Sólveig Lefort Scheefer,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir,Belén García Ovide,Huld Hafliðadóttir skrifar Skoðun Nennið þið plís blessaða ríkisstjórn! Derek T. Allen skrifar Skoðun Ertu klár? Jakob Smári Magnússon skrifar Skoðun Kengúrur eða Þorskar: Hver forritar framtíð Íslands? Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Börnin á Gaza eru ekki í fríi Bjarni Fritzson,Blær Guðmundsdóttir ,Elías Rúni Þorsteinsson,Elísabet Thoroddsen,Gunnar Helgason,Linda Ólafsdóttir,Lóa Hlín Hjálmtýsdóttir,Yrsa Þöll Gylfadóttir skrifar Skoðun Mannréttindi fatlaðs fólks - orð og efndir Unnur Helga Óttarsdóttir,Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Brimrót og veðragnýr í alþjóðamálum Árni Þór Sigurðsson skrifar Skoðun Forstjórinn stígur fram Örn Pálsson skrifar Sjá meira
Síðustu tíu ár hefur húsnæðiskostnaður að jafnaði valdið 58% verðbólgunnar. Þróunin hefur ýtt undir eignaójöfnuð milli kynslóða, gert Seðlabankanum erfitt fyrir að nýta stjórntæki sín með góðu móti og skapað þrýsting á vinnumarkaði, enda verður húsnæði sífellt þyngri byrði í bókhaldi heimila. Þróun húsnæðisverðs má skýra að hluta með auknum kaupmætti heimila og mannfjölgun, en skortur á réttu framboði á ekki síður talsverða sök í máli. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sendi nýverið frá sér spá um að heimilisstærð muni minnka úr 2,4 íbúum á íbúð niður í 2,0 á næstu 25 árum. Þannig muni Ísland fylgja þróun sem hefur átt sér stað á Norðurlöndunum á síðustu áratugum, en þar eru íbúar á bilinu 1,9-2,1 per íbúð. Ástæðan er fyrst og fremst sú að við eignumst færri börn og lifum lengur, og því verða heimili án barna sífellt fleiri. Á grafi 1 að neðan má sjá hvernig fjöldi barna hefur lítið breyst frá árinu 1970 en hlutdeild barna sem hlutfall af heildarmannfjölda hefur fallið úr 41% árið 1970 í 23% árið 2024. Graf 1: Heimild: Hagstofa Íslands. Þessi þróun ásamt fyrirsjáanlegri fjölgun í aldurshópnum +65 kallar ekki bara á endurskoðaða íbúðaþörf m.t.t. fjölda, heldur sömuleiðis tegund íbúða sem vantar á markaðinn. Til að átta sig á því þarf að skoða hvernig núverandi framboð íbúða í landinu passar við íbúasamsetningu og áætlaða þróun hennar. Skoðum fjölbýli og heimilisstærð á Íslandi í samanburði við Norðurlöndin. Áætlað af Íveru, Heimild: HMS, hagstofur hvers lands. Líkt og sést á grafi 2 að ofan blasir við að íbúðir á Íslandi eru mjög stórar. Allar vísbendingar um þróun eftirspurnar gefa til kynna að við þurfum að byggja okkur nær meðaltali Norðurlandanna. Við það bætist að heildarkostnaður nýrra fermetra getur verið á bilinu 700-900 þúsund krónur, sem ýtir enn frekar undir mikilvægi þess að nýta plássið, og þar með fjármagn byggingaraðila og kaupanda, vel. Uppbygging íbúðarhúsnæðis síðastliðinn áratug hefur ekki tekið mið af þessu. Þegar rýnt er í nýbyggingar í sveitarfélögum þar sem selst hafa a.m.k. 60 nýjar íbúðir s.l. áratug sést að almennt, en þó sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu, hafa ný hverfi og þéttingareitir verið skipulögð út frá öðrum forsendum. Þar virðist jafnan enn miðað við að í hverri nýrri íbúð muni búa um 2,5 einstaklingar, þvert á lýðfræðilega þróun og þar með þvert gegn þörf. Graf 3: Áætlað af Íveru útfrá þinglýstum kaupsamningum. En hvað ræður því hvaða stærðir eru byggðar? Skipulagsvaldið er hjá sveitarfélögunum sem vinna deiliskipulag og bjóða út lóðir. Þróunaraðilar sem halda á lóðum vinna gjarnan að því að fá fleiri og minni íbúðir samþykktar á hverjum íbúðareit, með tilheyrandi töfum og álagi á skipulagsyfirvöld. Reynslan er sú að eftirspurn á fasteignamarkaði er mest eftir minni íbúðum, en þær seljast að jafnaði hraðast úr nýbyggingaverkefnum. Afleiðing þessarar skekkju er sú að á húsnæðismarkaði hefur myndast offramboð af nýju og dýru fjölbýli á bilinu 90-120 m², en talsverður skortur á minni og hagkvæmari íbúðum. Þá er nokkur vöntun á stærri íbúðum, þ.e.a.s. umfram 90-120 fermetra, sem ef til vill má rekja til þess hve lítið hefur verið byggt af sérbýli á höfuðborgasvæðinu síðastliðinn áratug. Þegar rýnt er í kaupsamninga síðustu ára með eignir byggðar frá 2015, sést að söluvirði eigna er langhæst fyrir minnstu eignirnar, en nær lágmarki í kringum 90-120 m², sjá graf 4 að neðan. Graf 4: Áætlað af Íveru byggt á þinglýstum kaupsamningum á árunum 2020-2025. Þar sem sveitarfélögum ber að tryggja ákveðna innviði og þjónustu í hverfum er eðlilegt að þau miðstýri uppbyggingu að nokkru marki ásamt því að tryggja aðlaðandi og íbúavæn hverfi. Slík miðstýring er hins vegar mjög vandmeðfarin, rangar forsendur hennar kunna að skekkja og hægja á uppbyggingu íbúða og þar með ýkja húsnæðisvandann enn frekar. Í dag má lýsa stöðunni sem svo að skipulagsyfirvöld skilyrða byggingamarkaðinn til að byggja íbúðir sem eru hreinlega ekki í takt við þörf. Þetta hefur leitt til gríðarlegrar vöntunar á minni íbúðum en offramboðs af öðrum. Þessu mætti í mikilli einfeldni líkja við að yfirvöld skylduðu bílaumboð landsins til að flytja inn í föstum hlutföllum 33% smábíla, 33% station bíla og 33% jeppa. En ef smábílar væru uppseldir og bílasölur stæðu fullar af station bílum, væri þá ekki ástæða til að breyta um nálgun? Uppfærð nálgun sveitarfélaga við skipulag íbúðareita í takt við minnkandi heimilisstærð væri til þess fallin að auka virði og seljanleika lóða sveitarfélaga. Uppbygging íbúða yrði skilvirkari þar sem byggðar yrðu hentugri og hagkvæmari íbúðir og líkur á töfum vegna tilrauna uppbyggingaraðila til breytinga á deiliskipulagi myndu minnka. Fyrstu kaupendur, námsmenn, einstætt fólk og aðrir sem kjósa smærri íbúðir hefðu greiðari aðgang að húsnæði við sitt hæfi. Þessi hópur fer sístækkandi og mun eiga ansi erfitt með að finna húsnæði við hæfi ef haldið verður áfram á sömu braut. Höfundur er forstjóri Íveru íbúðafélags.
Ísland og hafið: viðbrögð við brotum Ísraels á alþjóðalögum Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Magnús Magnússon Skoðun
Skoðun Þegar bændur bregðast dýrum sínum – Valda þeim þjáningu og skelfilegum dauðdaga Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Ísland og hafið: viðbrögð við brotum Ísraels á alþjóðalögum Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Magnús Magnússon skrifar
Skoðun Ísland verður að vernda hafið og fiskimiðin frá námuvinnslu á hafsbotni Laura Sólveig Lefort Scheefer,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir,Belén García Ovide,Huld Hafliðadóttir skrifar
Skoðun Börnin á Gaza eru ekki í fríi Bjarni Fritzson,Blær Guðmundsdóttir ,Elías Rúni Þorsteinsson,Elísabet Thoroddsen,Gunnar Helgason,Linda Ólafsdóttir,Lóa Hlín Hjálmtýsdóttir,Yrsa Þöll Gylfadóttir skrifar
Skoðun Mannréttindi fatlaðs fólks - orð og efndir Unnur Helga Óttarsdóttir,Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar
Ísland og hafið: viðbrögð við brotum Ísraels á alþjóðalögum Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Magnús Magnússon Skoðun