Bjóða ítrekað yfir auglýst fasteignaverð en fá ekki samþykkt tilboð

Um þriðjungur kaupenda á fasteignamarkaðnum hér á landi í augnablikinu er því að kaupa sína fyrstu eign. Páll segir að því miður sé ekki auðvelt að vera í þeirri stöðu núna að því leitinu til að framboðið er mjög lítið í augnablikinu. Margir að þessum kaupendum lendi jafnvel í að gera fjögur til sex tilboð án þess að ná að kaupa.

„Það er mjög mikilvægt að átta sig á því að fyrstu kaupendur eru mjög oft eitt til þrjú ár í sinni fyrstu eign og er í raun fyrsta skrefið inn á markaðinn. Flestir eru á fasteignamarkaðnum næstu 50 til 70 ár og því mikilvægt að kaupa vel og á réttu verði, elta tækifæri og finna einfaldar leiðir til að búa sér til meira eigi fé úr fyrstu eigninni yfir á þá næstu. Leiðir til að búa sér til meiri pening úr eigninni er að greiða niður lánið eins hratt og kostur er. Eins að gera endurbætur á íbúðinni sem eykur verðgildið. Til dæmis er hægt að bæta við herbergi í íbúðinni, skipta um gólfefni, mála fallegum litum og svo framvegis. Ódýrar og einfalda leiðir til að auka verðgildi eignarinnar á einu til þremur árum til að búa sér til meira eigi fé í næstu eign.“

Næsta stökk auðveldara

Páll segir mikilvægt að átta sig nákvæmlega á því hvað maður hefur efni á að kaupa dýra eign, áður en farið er af stað í kaupferlið.

„Að fá ráð hjá fjármálastofnun um það hvað maður getur greitt mikið af láni og reikna út heildar rekstrarkostnaðinn á eigninni sem er verið að kaupa.

Oft er kostnaður á borð við hússjóð, fasteignagjöld, tryggingar, rafmagn og viðhald sem fólk á til gleyma í sínum útreikningum. 

Svo er um að gera að skoða fimm til tíu eignir og fá tilfinningu fyrir því hver húsnæðisþörfin er og hvaða tækifæri eignin hefur uppá að bjóða.“

Á margan hátt eru fyrstu kaupin ólík öðrum fasteignakaupum sem fólk gerir um ævina og í mörgum tilfellum erfiðustu kaupin.

„Þegar fjárfest er í sinni fyrstu eign fer mikil vinna og tími í að safna sér eigifé til að kaupa sér sínu fyrstu eign. Við næstu eign þá hefur oft eigi fé aukist á fyrstu eign sem auðveldar fólki að kaupa þá næstu. Það gerist svo margt í lífi fólks sem er að kaupa sínu fyrstu eign þar til það kaupir sér næstu eign, sem dæmi útskrift úr skóla, fólk kemst í góða vinnu og fær þar af leiðandi hærri innkomu, barneignir og fleira.“

Þar sem fólk hækkar oft í tekjum á þessum tíma og eignin að hækka í virði. Fólk á því jafnvel meira fé í næstu eign og ræður við hærri afborganir.

„Því er stökkið úr þriggja herbergja fyrstu eign í fjögurra herbergja aðra eign, oft auðveldara.“

Margir að berjast um sömu eignir

Páll segir að það sé mjög mikil hreyfing á fasteignamarkaðinum á Íslandi í augnablikinu.

„Sérstaklega á eignum sem eru undir 45 milljónir. Ég veit til þess að margir fyrstu kaupendur upplifa mikla eftirspurn og þurfa oft á tíðum að bjóða yfir auglýst verð aftur og aftur en fá aldrei samþykkt tilboð. Markaðurinn er sérstaklega erfiður að því leiti að eftirspurn eftir húsnæði er mun meira en framboðið og margir og að berjast um sömu eignina. Við þessar aðstæður þarf að vera vel undirbúinn og kynna sér vel hvernig fasteignaviðskipti virka, til dæmis með því að átta sig á hvort fermetraverðið er svipað og aðrar eignir í hverfinu hafa selst á.“

Páll segir að það sé stór hluti af starfi sínu sé að gefa fyrstu kaupendum góð ráð fyrir þetta verkefni.

„Að leita að tækifærum, hugsa í lágu fermetraverði og leggja áherslu á að búa sér eins mikið eigi fé í eigninni og hægt er með því að vera duglegur að greiða niður lánið og nota leiðir til að auka verðgildi eignarinnar. Það er svo mikilvægt veganesti inn á markaðinn til framtíðar. Eins er mikilvægt að temja sér þá reglu að skoða möguleika á endurfjármagna lánið sitt á eins til þriggja ára fresti og læra inn á hvernig fasteignalán virka. Sem dæmi er þrjátíu milljón króna verðtryggt lán til fjörutíu ára er með yfir hundrað milljón króna endurgreiðslu yfir lánstímann.“

Ekki gefast upp

Páll segir að það sitji margir um sömu eignirnar svo þess vegna þurfi fólk oft að gera mörg kauptilboð áður en það fær tilboð samþykkt.

„Sem dæmi má finna á höfuðborgarsvæðinu auglýstar um 170 íbúðir sem eru auglýstar undir fjörutíu milljónum og um þrjátíu þúsund notendur á fasteignavef Vísis í síðustu viku og gera má ráð fyrir um fimm til tíu þúsund af þeim eru fyrstu kaupendur. Staðan á markaðnum er í raun ósanngjörn fyrir fyrstu kaupendur. Helsta ástæðan er sú að lítið framboð af nýbyggingum sem hefur verið á borði sveitafélaga að passa uppá lóðarframboð fyrir verktaka svo hægt sé að koma fleiri íbúðum inn á markaðinn. Eins hafa lækkandi vextir á fasteignalánum haft töluverð áhrif.“

Fyrstu kaupendur ættu samt ekki að láta þessar hafnanir draga úr sér áhugann.

„Mikilvægt er að gefast ekki upp og safna sér þekkir og ráð um fasteignaferlið. Það er aldrei þannig að eignin sem þig langar er er síðasta eignin á markaðnum. Ef þú færð höfnun eftir höfnun er mikilvægt að hugsa að það er einhver sérstök eign að bíða þín hinum megin við hornið. Mikilvægt að læra á ferlið og leita ráða hjá fasteignasala eða fjölskyldumeðlim eða vin sem nýlega hefur staðið í ferlinu“

Betra að vera einn við borðið

Hann segir að það séu tvær mismunandi aðstæður sem tilboðsgjafar geta verið í, að vera einn að borðinu eða þegar fleiri eru að bjóða í sömu eign.

„Þegar þú ert einn að borði sem er ákjósanlegasta staðan því það er alltaf best að vera bjóða þegar enginn annar er að bjóða. Oft er gott að finna svoleiðis eignir sem hafa verið lengi í sölu með lélegri markaðssetningu til dæmis lélegum myndum eða of hátt verðlagðar sem enginn hefur áhuga á. Þá er oft að gera tilboð sem kemur seljendum niður á jörðina. Við þær aðstæður sem þú ert eini tilboðsgjafinn ertu í allt annarri samningstöðu heldur en ef það eru margir að gera tilboð í sömu eignina.

 Þegar tilboðsgjafi er í þeirri aðstöðu að bjóða í eign þar sem eru fleiri að bjóða á móti þér breytist leikurinn. Fasteignasali er bundinn trúnaði gagnvart öllum tilboðsgjöfum og má því ekki bera tilboðin á milli og því eru tilboðsgjafa hvattir til að leggja inn sitt besta boð og seljandi velur það tilboð sem honum lýst best á. 

Þetta er oft erfið staða sem fólk er sett í en gott er að muna bara að það er aldrei neitt sem heitir síðasta eignin á markaðnum.“

Páll segir að það sé samt mikilvægt að leggja inn tilboð og taka þátt í ferlinu því það sé gott að líta á það sem lærdómsferli.

„Þegar þú ert búinn að gera tvö til þrjú tilboð þá er það reynsla sem nýtist oft vel umfram þá sem aldrei hafa lagt inn tilboð.“

Dýrt að bíða of lengi

Aðspurður um algeng mistök sem fyrstu kaupendur ættu að reyna að forðast, segir Páll að það sé mikilvægt að vera ekki of vandlátir (e.picky). Fleiri ráð má finna á vefsíðu hans. 

„Einnig að passa að láta hönnunarhúsgögn og fallegt útlit draga sig í dýr tilboð. Það er mikilvægara að skoða þakkant en húsgögn, rafmagnstöflu en gólfefni. Hugsaðu í lágu fermetraverði og nauðsynlegt að hugsa út fyrir kassann um hvernig maður eykur verðgildi eigna. Hugsa í tækifærum.“

Eins og hann hefur áður sagt í viðtölum hér á Vísi er skoðunarskylda kaupanda mjög rík. Því ættu kaupendur að lesa vel gögn fasteignasalans á borð við söluyfirlit, húsfélagsyfirlýsingu og óska eftir fundargerðum húsfunda. Einnig að fá upplýsingar um fyrirhugaðar framkvæmdir og hvaða framkvæmdir hafa farið fram síðustu þrjú til fimm ár.

Páll segir að þó að markaðurinn sé erfiður fyrir fyrstu kaupendur í augnablikinu, sé ekki rétta svarið að bíða með fasteignakaupin.

„Það getur verið hættulegur leikur þar sem fasteignaverð hefur hækkað að meðaltali um níu til tíu prósent á ári frá árinu 2000 og því dýrt að bíða og missa þá af hækkunum. Mikilvægt að komast sem fyrst inn á markaðinn og bíða svo.“

Páll var á dögunum gestur í hlaðvarpinu Leitin að peningunum síðasta haust og má hlusta á það á helstu efnisveitum og í spilaranum hér fyrir neðan.