Það þarf meira en að­gerðir Seðla­bankans

Ársverðbólga í dag (7,6%) er að langmestu leyti drifin áfram af fasteignamarkaðinum: ríflega þrjú prósentustig af 7,6% ársverðbólgu eiga sér rætur í fasteignamarkaðinum á meðan t.d. innfluttar vörur eru ábyrgar fyrir minna en tveimur prósentustigum af 7,6% ársverðbólgunni. Til að draga úr þessum verðbólguþrýstingi hefur Seðlabanki Íslands hækkað vexti og sett harðari skilyrði á lánveitingar til fasteignakaupa. Þetta hefur sérstaklega haft áhrif á lánveitingar bankanna en nettó lánveitingar þeirra ca. fjórfölduðust skömmu eftir Covid-19 faraldurinn hófst.

Sum þessara lána voru notuð til að greiða upp eldri lán frá ýmsum lánveitendum. Heildarlánaframboð til fasteignakaupa, sé horft á nettó lánveitingar banka, lífeyrissjóða og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, hafði ca. tvöfaldast þegar mest lét þótt lán bankanna hafði fjórfaldast. En nú er svo komið að lánveitingar til fasteignakaupa eru komin aftur á eðlilegt stig, líkt og meðfylgjandi mynd sýnir. Því má spyrja sig hvort nýjustu aðgerðir Seðlabankans varðandi takmarkanir á framboði á fasteignalánum séu þær sem mest er þörf á, jafnvel þótt þær séu vissulega jákvæðar. Og svarið er einfalt: það þarf meira og annað til að berja niður verðbólguna.

Mynd 1 – Dregið hefur úr nettó fasteignalánum og er flæði nýrra fasteignalána nú loks komið á eðlilegt stig. Spyrja má hvort aðgerðir á eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins séu þær einu réttu.

Samspil verðbólgu, eftirspurnar og framboðs

Í grunninn eru tvær aðgerðir í boði þegar vinna þarf á verðbólgu. Þessar aðgerðir útiloka ekki hvora aðra.

Sú fyrsta er að draga úr eftirspurn í hagkerfinu eða á þeim markaði þaðan sem verðbólgan á sér rætur. Það er það sem Seðlabankinn er að gera með því að hækka vexti og draga úr lánaframboði til kaupa á fasteignum.

Önnur er að auka framboð af vörum og þjónustu í hagkerfinu, sérstaklega á þeim markaði þaðan sem verðbólgan á sér rætur. Það væri gert í dag, á Íslandi, með auknu framboð af fasteignum, þ.e. auknu byggingarmagni.

Horfa má á hagsöguna til að finna mörg dæmi þess hvernig aukið framboð og minni eftirspurn vinna saman að því að minnka verðbólguþrýsting. Verðbólga á vesturlöndum upp úr 1970 var t.d. drifin áfram af olíuverðshækkunum, vegna skorts á olíu, og lágum (raun)vöxtum hjá seðlabönkum heimsins. Þessi verðbólga var ekki barin niður fyrr en upp úr 1980 þegar olíuvinnsla í Norðursjó var orðin svo mikil að hún mætti olíueftirspurninni í sumum löndum Evrópu, t.d. Bretlandi. Samhliða því höfðu seðlabankar heimsins hækkað vexti nægilega til þess að draga úr eftirspurn í hagkerfinu. Meira framboð af vörunni (orku) sem skortur var á ásamt hægari vexti eftirspurnar eftir þessari vöru lækkaði verð hennar. Verðbólga hjaðnaði.

Við þurfum að huga að framboðshliðinni

Nýjustu aðgerðir Seðlabankans eru jákvæðar. En þessar aðgerðir, sem eru á eftirspurnarhlið hagkerfisins, eru ekki það eina sem hagkerfið þarf.

Verðbólga á Íslandi í dag er að stórum hluta drifin áfram af skorti af fasteignum. Til að minnka verðbólguþrýsting þarf að byggja meira, sérstaklega af leiguhúsnæði sem mætir þeirri uppsöfnuðu þörf sem er á leigumarkaði. Athugið að eftirspurn á leigumarkaði er líkleg til að aukast enn frekar á næstu árum þegar fólksfjölgun á sér stað, t.d. vegna aukins fjölda aðfluttra einstaklinga. Þessir aðfluttu einstaklingar eru það sem mörg fyrirtæki Íslands þurfa til þess að þróa sitt vöru- og þjónustuframboð og heildarframlag þessara einstaklinga til hagkerfisins og samfélagsins er tvímælalaust jákvætt. En það þarf að hýsa þá og til þess þarf að byggja leiguhúsnæði, ellegar endar hagkerfið í áframhaldandi verðbólguþrýstingi.

Munið að þegar kjaraviðræður fara af stað á nýjan leik er líklegt að þrýstingur á launahækkanir verði talsverður, einfaldlega vegna verðbólgunnar í dag. Kurr verður vegna skiljanlegra krafna um hærri laun því aukinn launakostnaður fyrirtækja getur ýtt verðbólgu upp á við.

Mikilvægt framlag til þess að leysa kjaraviðræður verður samstarf verkalýðsfélaga, fyrirtækja og stjórnvalda um að auka framboð af leiguhúsnæði, t.d. með markaðsdrifnum fjárfestingum lífeyrissjóða sem fælu í sér að þeir byggðu íbúðir til þess að leigja þær út. Það drægi úr verðbólguþrýstingi, alveg eins og aukið framboð af olíu dróg úr verðbólguþrýstingi á 9. áratugnum.

Höfundur er hagfræðingur.