Að hafa hemil á fasteignaverði án þess að hækka vexti Ólafur Margeirsson skrifar 14. ágúst 2022 22:32 Verðbólga, eins og hún er mæld á Íslandi, er í dag 9,9%. Það er langt fyrir ofan 2,5% verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands. Stór hluti verðbólgunnar er vegna hækkana á fasteignaverði: fasteignaliðurinn er að baki 4 prósentustigum af núverandi ársverðbólgu. Og sé horft lengra aftur í tímann má sjá að það er fyrst og fremst fasteignaliðurinn sem hefur hækkað síðustu ár (sjá mynd 1). Hækkun leigu- og fasteignverðs hefur áberandi áhrif á verðbólguÓlafur Margeirsson Til að bregðast við hárri verðbólgu hefur Seðlabanki Íslands, líkt og aðrir seðlabankar víða í heiminum, hækkað vexti. Þessar vaxtahækkanir eru að hafa veruleg áhrif á fasteignamarkað og ljóst er að hægjast mun verulega á hækkunum fasteignaverðs á næstunni. Sé horft á „meðaleign“ í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur mánaðarleg greiðslubyrði af nýju óverðtryggðu láni hækkað um ca. 120-130þ.kr. frá því fyrir um ári síðan. Laun hafa vissulega hækkað á sama tíma en fæst heimili hafa séð álíka hækkanir á sínum tekjum. Sum heimili hafa, því miður, brugðið á það ráð að taka verðtryggð lán en þau velta stórum hluta kostnaðarins við íbúðalán yfir á höfuðstólinn í stað þess að lántaki borgi hann strax líkt og er raunin í tilviki óverðtryggðra lána. Þetta lánaform, sem á ensku kallast „negative amortisation“, er bannað víða, t.d. í mörgum ríkjum Bandaríkjanna, á grundvelli neytendaverndar: lántakinn er plataður til að halda að hann hafi efni á fasteign sem hann í raun hefur ekki efni á. Ef hægist nægilega mikið á fasteignaverðshækkunum til að þær haldi ekki í við hækkunina á höfuðstól hins verðtryggða láns endar lántakinn á því að tapa eigin fé sínu í fasteigninni. Vert er að vara við lántöku verðtryggðra lána. Viðhalda þarf fjárfestingu í íbúðabyggingum Önnur leið til þess að hafa hemil á verðbólgu, án þess að hækka vexti, er að auka framboð af því sem skortur er á. Og skorturinn á húsnæði er mikill m.v. eftirspurnina. Þess vegna hefur leiguverð hækkað eins mikið og raunin er. Í framhaldi af því, að viðbættum breytingum á vöxtum og miklu framboði af lánum til íbúðakaupa, hefur fasteignaverð hækkað mikið. Þessi leigu- og fasteignaverðs hækkun hefur, sem fyrr segir, ýtt undir verðbólguna eins og hún er mæld á Íslandi. Lausnin er að byggja fleiri íbúðabyggingar, sérstaklega til að leigja út á leigumarkaði: því fleiri íbúðir sem eru til leigu, því minni þrýstingur á leiguverð og þar með minni þrýstingur á fasteignaverð. Að sama skapi myndi aukið framboð af fasteignum til sölu minnka verðþrýsting á fasteignamarkaði. Því miður eru merki þess að uppbygging á fasteignum til íbúðar sé að dragast saman (sjá mynd 2). Þessi samdráttur getur haft þær langtímaafleiðingar að áfram verður skortur á íbúðum, leigu- og fasteignaverð helst áfram hátt í hlutfalli við laun og Seðlabankinn neyðist til þess að berjast við verðbólgu með vaxtahækkunum. Einn af grundvöllum mikilla fasteignaverðshækkana í dag er að fáar íbúðir voru byggðar á árunum 2010-2016. Við megum ekki falla í sömu gryfju nú. Merki eru um að íbúðafjárfesting sé að dragast saman.Ólafur Margeirsson Aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði skiptir máli Það er hér sem fjárfesting lífeyrissjóðanna myndi hafa veruleg og góð áhrif. Lífeyrissjóðirnir fjárfesta í mörgum íslenskum fyrirtækjum sem nota fjármagnið til þess að auka framleiðslu sína. Þannig eykst framboð af vörum og þjónustu í íslensku hagkerfi sem heldur aftur af verðbólgu. Á sama hátt myndi fjárfesting lífeyrissjóðanna á fasteignamarkaði auka framboð af íbúðum, sem héldi aftur af verðbólgu. Best væri ef íslenskir lífeyrissjóðir fjármögnuðu byggingu á fjölda íbúðabygginga sem þeir svo eignuðust eftir að byggingartíma lyki. Íbúðir í þessum byggingum væri svo boðnar út á leigumarkaði, á markaðskjörum. Samhliða því að lífeyrissjóðirnir bættu þannig áhættuleiðrétta ávöxtun síns eignasafns ykist framboð af íbúðum til leigu, sem aftur héldi aftur af leiguverðs- og fasteignaverðshækkunum. Haldið væri þannig aftur af verðbólgu án þess að hækka þyrfti vexti. Þetta skiptir miklu máli fyrir komandi kjaraviðræður. Miðað við orðræðuna í fjölmiðlum stefnir í harða samningalotu í haust. Eitt af því sem leysa gæti kjaraviðræður væri að stjórnvöld ýttu undir að lífeyrissjóðirnir sæju sér hag í því að byggja upp fasteignasafn til útleigu. Þetta mætti gera með rétta reglugerðar- og lagaumhverfinu. Fjölmargar fyrirmyndir af slíku umhverfi má finna í Evrópu, t.d. í Sviss þar sem meira en helmingur íbúa býr í leiguhúsnæði. Fjárfesti lífeyrissjóðir í uppbyggingu á íbúðabyggingum til útleigu má auðveldlega sjá fyrir sér að þrýstingur á verðlag lækki, því þrýstingur á leigu- og fasteignaverð lækkar. Þörfin á nafnlaunahækkunum til þess að viðhalda kaupmætti launa þar með minnkar, sem aftur lækkar launakostnað fyrirtækja. Það aftur leiðir til enn lægri þrýstings á verðbólgu. Þess vegna skiptir aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði máli. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Ólafur Margeirsson Fasteignamarkaður Verðlag Mest lesið Halldór 23.8.2025 Halldór Heildstætt heilbrigðiskerfi – hagur okkar allra Alma D. Möller Skoðun Vanþekking eða vísvitandi blekkingar? Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun „I believe the children are our future…“ Karen Rúnarsdóttir Skoðun Andaðu rólega elskan... Ester Hilmarsdóttir Skoðun Skólaskætingur Þórdís Kolbrún R. Gylfadóttir Skoðun Er Akureyri að missa háskólann sinn? Aðalbjörn Jóhannsson Skoðun Eldri borgarar – áhrif aðildar að Evrópusambandinu (ESB) Þorvaldur Ingi Jónsson Skoðun Ég vildi óska þess að ég hefði hreinlega fengið krabbamein Íris Elfa Þorkelsdóttir Skoðun Þéttingarstefnan hefur brugðist og Dóra breytir um umræðuefni Aðalsteinn Haukur Sverrisson Skoðun Skoðun Skoðun Heildstætt heilbrigðiskerfi – hagur okkar allra Alma D. Möller skrifar Skoðun Vanþekking eða vísvitandi blekkingar? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun „I believe the children are our future…“ Karen Rúnarsdóttir skrifar Skoðun Mikilvægi félagasamtaka og magnað maraþon Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Allt sem ég þarf að gera Dagbjartur Kristjánsson skrifar Skoðun Eldri borgarar – áhrif aðildar að Evrópusambandinu (ESB) Þorvaldur Ingi Jónsson skrifar Skoðun Meiri gæði og mun minni álögur - Hveragerðisleiðin í leikskólamálum Jóhanna Ýr Jóhannsdóttir,Sandra Sigurðardóttir,Dagný Sif Sigurbjörnsdóttir,Halldór Benjamín Hreinsson,Njörður Sigurðsson skrifar Skoðun Reykjavíkurborg stígur fyrsta skrefið í snjallvæðingu umferðarljósa! Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Framtíðin í fyrsta sæti – mikilvægi forgangsröðunar á tillögum Kópavogsbæjar í grunnskólamálum Sigrún Ólöf Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Notkun ökklabanda Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Skólaskætingur Þórdís Kolbrún R. Gylfadóttir skrifar Skoðun Þéttingarstefnan hefur brugðist og Dóra breytir um umræðuefni Aðalsteinn Haukur Sverrisson skrifar Skoðun Ný sókn í menntamálum Guðmundur Ari Sigurjónsson skrifar Skoðun Þjóðarmorð, fálmandi mjálm eða aðgerðir? Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Vin í eyðimörkinni – almenningsbókasöfn borgarinnar Sanna Magdalena Mörtudóttir skrifar Skoðun Er Akureyri að missa háskólann sinn? Aðalbjörn Jóhannsson skrifar Skoðun Tíu staðreyndir um alvarlegustu kvenréttindakrísu heims Stella Samúelsdóttir skrifar Skoðun Ég vildi óska þess að ég hefði hreinlega fengið krabbamein Íris Elfa Þorkelsdóttir skrifar Skoðun Mestu aularnir í Vetrarbrautinni Kári Helgason skrifar Skoðun Fjárfestum í fyrsta bekk, frekar en fangelsum Hjördís Eva Þórðardóttir skrifar Skoðun Eftirlíking vitundar og hætturnar sem henni fylgja Þorsteinn Siglaugsson skrifar Skoðun Andaðu rólega elskan... Ester Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Gagnvirkni líkama og vitundar til heilbrigðis Þórdís Hólm Filipsdóttir skrifar Skoðun Nýjar lausnir í kennslu – gamlar hindranir Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Kópavogsleiðinn Ragnar Þór Pétursson skrifar Skoðun Samstarf sem skilar raunverulegum loftslagsaðgerðum Nótt Thorberg skrifar Skoðun Lærum að lesa og reikna Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Loforðið sem borgarstjóri gleymdi Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Kristrún, það er bannað að plata Snorri Másson skrifar Skoðun Öndunaræfingar í boði SFS Vala Árnadóttir skrifar Sjá meira
Verðbólga, eins og hún er mæld á Íslandi, er í dag 9,9%. Það er langt fyrir ofan 2,5% verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands. Stór hluti verðbólgunnar er vegna hækkana á fasteignaverði: fasteignaliðurinn er að baki 4 prósentustigum af núverandi ársverðbólgu. Og sé horft lengra aftur í tímann má sjá að það er fyrst og fremst fasteignaliðurinn sem hefur hækkað síðustu ár (sjá mynd 1). Hækkun leigu- og fasteignverðs hefur áberandi áhrif á verðbólguÓlafur Margeirsson Til að bregðast við hárri verðbólgu hefur Seðlabanki Íslands, líkt og aðrir seðlabankar víða í heiminum, hækkað vexti. Þessar vaxtahækkanir eru að hafa veruleg áhrif á fasteignamarkað og ljóst er að hægjast mun verulega á hækkunum fasteignaverðs á næstunni. Sé horft á „meðaleign“ í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur mánaðarleg greiðslubyrði af nýju óverðtryggðu láni hækkað um ca. 120-130þ.kr. frá því fyrir um ári síðan. Laun hafa vissulega hækkað á sama tíma en fæst heimili hafa séð álíka hækkanir á sínum tekjum. Sum heimili hafa, því miður, brugðið á það ráð að taka verðtryggð lán en þau velta stórum hluta kostnaðarins við íbúðalán yfir á höfuðstólinn í stað þess að lántaki borgi hann strax líkt og er raunin í tilviki óverðtryggðra lána. Þetta lánaform, sem á ensku kallast „negative amortisation“, er bannað víða, t.d. í mörgum ríkjum Bandaríkjanna, á grundvelli neytendaverndar: lántakinn er plataður til að halda að hann hafi efni á fasteign sem hann í raun hefur ekki efni á. Ef hægist nægilega mikið á fasteignaverðshækkunum til að þær haldi ekki í við hækkunina á höfuðstól hins verðtryggða láns endar lántakinn á því að tapa eigin fé sínu í fasteigninni. Vert er að vara við lántöku verðtryggðra lána. Viðhalda þarf fjárfestingu í íbúðabyggingum Önnur leið til þess að hafa hemil á verðbólgu, án þess að hækka vexti, er að auka framboð af því sem skortur er á. Og skorturinn á húsnæði er mikill m.v. eftirspurnina. Þess vegna hefur leiguverð hækkað eins mikið og raunin er. Í framhaldi af því, að viðbættum breytingum á vöxtum og miklu framboði af lánum til íbúðakaupa, hefur fasteignaverð hækkað mikið. Þessi leigu- og fasteignaverðs hækkun hefur, sem fyrr segir, ýtt undir verðbólguna eins og hún er mæld á Íslandi. Lausnin er að byggja fleiri íbúðabyggingar, sérstaklega til að leigja út á leigumarkaði: því fleiri íbúðir sem eru til leigu, því minni þrýstingur á leiguverð og þar með minni þrýstingur á fasteignaverð. Að sama skapi myndi aukið framboð af fasteignum til sölu minnka verðþrýsting á fasteignamarkaði. Því miður eru merki þess að uppbygging á fasteignum til íbúðar sé að dragast saman (sjá mynd 2). Þessi samdráttur getur haft þær langtímaafleiðingar að áfram verður skortur á íbúðum, leigu- og fasteignaverð helst áfram hátt í hlutfalli við laun og Seðlabankinn neyðist til þess að berjast við verðbólgu með vaxtahækkunum. Einn af grundvöllum mikilla fasteignaverðshækkana í dag er að fáar íbúðir voru byggðar á árunum 2010-2016. Við megum ekki falla í sömu gryfju nú. Merki eru um að íbúðafjárfesting sé að dragast saman.Ólafur Margeirsson Aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði skiptir máli Það er hér sem fjárfesting lífeyrissjóðanna myndi hafa veruleg og góð áhrif. Lífeyrissjóðirnir fjárfesta í mörgum íslenskum fyrirtækjum sem nota fjármagnið til þess að auka framleiðslu sína. Þannig eykst framboð af vörum og þjónustu í íslensku hagkerfi sem heldur aftur af verðbólgu. Á sama hátt myndi fjárfesting lífeyrissjóðanna á fasteignamarkaði auka framboð af íbúðum, sem héldi aftur af verðbólgu. Best væri ef íslenskir lífeyrissjóðir fjármögnuðu byggingu á fjölda íbúðabygginga sem þeir svo eignuðust eftir að byggingartíma lyki. Íbúðir í þessum byggingum væri svo boðnar út á leigumarkaði, á markaðskjörum. Samhliða því að lífeyrissjóðirnir bættu þannig áhættuleiðrétta ávöxtun síns eignasafns ykist framboð af íbúðum til leigu, sem aftur héldi aftur af leiguverðs- og fasteignaverðshækkunum. Haldið væri þannig aftur af verðbólgu án þess að hækka þyrfti vexti. Þetta skiptir miklu máli fyrir komandi kjaraviðræður. Miðað við orðræðuna í fjölmiðlum stefnir í harða samningalotu í haust. Eitt af því sem leysa gæti kjaraviðræður væri að stjórnvöld ýttu undir að lífeyrissjóðirnir sæju sér hag í því að byggja upp fasteignasafn til útleigu. Þetta mætti gera með rétta reglugerðar- og lagaumhverfinu. Fjölmargar fyrirmyndir af slíku umhverfi má finna í Evrópu, t.d. í Sviss þar sem meira en helmingur íbúa býr í leiguhúsnæði. Fjárfesti lífeyrissjóðir í uppbyggingu á íbúðabyggingum til útleigu má auðveldlega sjá fyrir sér að þrýstingur á verðlag lækki, því þrýstingur á leigu- og fasteignaverð lækkar. Þörfin á nafnlaunahækkunum til þess að viðhalda kaupmætti launa þar með minnkar, sem aftur lækkar launakostnað fyrirtækja. Það aftur leiðir til enn lægri þrýstings á verðbólgu. Þess vegna skiptir aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði máli.
Skoðun Meiri gæði og mun minni álögur - Hveragerðisleiðin í leikskólamálum Jóhanna Ýr Jóhannsdóttir,Sandra Sigurðardóttir,Dagný Sif Sigurbjörnsdóttir,Halldór Benjamín Hreinsson,Njörður Sigurðsson skrifar
Skoðun Reykjavíkurborg stígur fyrsta skrefið í snjallvæðingu umferðarljósa! Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar
Skoðun Framtíðin í fyrsta sæti – mikilvægi forgangsröðunar á tillögum Kópavogsbæjar í grunnskólamálum Sigrún Ólöf Ingólfsdóttir skrifar
Skoðun Þéttingarstefnan hefur brugðist og Dóra breytir um umræðuefni Aðalsteinn Haukur Sverrisson skrifar