Þyrfti að tvö­falda hlut­fall smærri í­búða til að anna eftir­spurn

Þetta, og meira, kemur fram í nýrri mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, HMS. Þar segir að fasteignamarkaðurinn hafi verið virkur á síðustu vikum og mánuðum, þar sem íbúðum á sölu og kaupsamningum hafi fjölgað. Fleiri íbúðir hafi einnig verið teknar úr sölu. Það bendi til þess að umsvif muni haldast mikil á næstu vikum. 

Þar kemur einnig fram að nýjar íbúðir seljist bæði hægar og verr en aðrar íbúðir. Þær séu flestar á þröngu stærðarbili sem sé ekki í samræmi við eftirspurn síðustu ára. Líkt og myndin að neðan sýnir eru nýjar íbúðir á sölu á mun þrengra stærðarbili heldur en seldar íbúðir, þar sem flestar nýjar íbúðir eru 80 til 140 fermetrar að stærð.

Samkvæmt greiningu HMS eru aðeins fimmtán prósent nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu undir 80 fermetrum að stærð, þrátt fyrir að 32 prósent fjölbýlisíbúða sem hafa verið seldar á höfuðborgarsvæðinu séu á því stærðarbili. Hlutdeild smærri íbúða af nýjum íbúðum á sölu þyrfti því að rúmlega tvöfaldast til þess að vera í samræmi við eftirspurn síðustu ára.

Íbúðir betri fjárfestingarkostur en hlutabréf

Í skýrslunni kemur einnig fram að íbúðir hafi verið betri fjárfestingarkostur en innlend hlutabréf, þar sem þær hafa hækkað meira í verði og sveiflast minna en úrvalsvísitala Kauphallarinnar.

Verðsveiflurnar má mæla , samkvæmt skýrslunni, með staðalfráviki í 12 mánaða ávöxtun á milli mánaða, en það var 20 prósent fyrir úrvalsvísitöluna og einungis 7 prósent fyrir íbúðaverð. Verðsveiflurnar voru því tæplega þrefalt meiri á hlutabréfamarkaðnum heldur en á íbúðamarkaðnum á tímabilinu. HMS telur þetta vera til marks um óeðlilega stöðu á eignamarkaði hérlendis.

Í skýrslunni kemur fram að frá árinu 1982 hafi raunverð íbúða að meðaltali hækkað um 3,3 prósent á ári. Þrír stærstu viðskiptabankarnir spá 1,3 til 3,3 prósenta árlegri raunverðshækkun íbúða á tímabilinu 2025-2027.

Kaupendahópur ekki eins háður lántöku

Í skýrslunni er einnig fjallað um stöðuna á leigumarkaði, lánamarkaði og byggingamarkaði.

Á leigumarkaði hefur nýskráðum leigusamningum fjölgað á fyrsta ársfjórðungi, ef miðað er við sama tímabil í fyrra. Leigusalar í flestum nýskráðum leigusamningum eru einstaklingar og hagnaðardrifin leigufélög, en vægi félagslegra og óhagnaðardrifinna leiguíbúða er lítið í Reykjanesbæ, Garðabæ og Kópavogi samkvæm skýrslunni.

Þá kemur fram að á lánamarkaði hafi umfang nýrra íbúðalána ekki aukist í takt við fjölgun kaupsamninga. Það þykir benda til þess að kaupendahópurinn sé ekki eins háður lántöku við fjármögnun á fasteignakaupum og áður. 

Hrein ný lántaka var því töluverð hjá lífeyrissjóðunum samkvæmt skýrslunni, vegna ásóknar í verðtryggð lán. Hún var aftur á móti mjög lítil hjá bönkunum, þar sem álíka mikið var greitt upp af óverðtryggðum lánum og tekið var að láni í nýjum hreinum verðtryggðum lánum.

Bestu vaxtakjörin á verðtryggðum lánum þessa stundina, samkvæmt skýrslunni, er að finna hjá lífeyrissjóðunum. Breytilegir vextir á verðtryggðum íbúðalánum hjá stærstu þremur bönkunum eru á bilinu 4 til 7 prósent á meðan slíkir vextir hjá lífeyrissjóðum eru á bilinu 3 til 6 prósent. Lægstu breytilegu óverðtryggðir vextir á íbúðalánum eru hins vegar í kringum 8 prósent hjá bæði lífeyrissjóðum og bönkum.

Mikið af lausum störfum á byggingamarkaði

Á sama tíma hefur hægt á vexti byggingargeirans. Álíka margir starfa í geiranum og á sama tíma í fyrra, auk þess sem hlutdeild hans á vinnumarkaði helst óbreytt á milli ára. Þó eru enn fleiri nýskráningar en gjaldþrot í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð, auk þess sem mikið er af lausum störfum í geiranum.

Að lokum kemur fram að íbúðum á fyrri framvindustigum íbúðauppbyggingar hafi fækkað talsvert á höfuðborgarsvæðinu. Það séu þó vísbendingar um að uppbyggingartími íbúða hafi styst á síðustu misserum og er því meiri óvissa bundin spám HMS um fullbúnar íbúðir til ársins 2027.