Hér á landi hafa 8 ný heimili af hverjum 10 verið barnlaus frá árinu 2000. Fyrirséð er að hlutfallið verði nær 9 af hverjum 10 íbúðum á næstu 15 árum. Þetta þýðir að á höfuðborgarsvæðinu er ekki þörf á að byggja nýjar íbúðir fyrir fjölskyldufólk í sama mæli og áður. Þær eru þegar til staðar. Áherslan ætti í staðinn að vera á að byggja minni íbúðir fyrir eldra fólk, barnlaus pör eða einstaklinga. Yfirvöld á höfuðborgarsvæðinu horfa framhjá þessari lýðþróun og skipuleggja uppbyggingu íbúða sem eru mun stærri er þörf er fyrir. Þetta er skýringin á því að nýjar íbúðir seljast illa í dag. Þær eru of stórar og svara ekki þeirri eftirspurn sem lýðþróunin kallar á.
Hlutverk skipulags sveitarfélaga er að tryggja hagkvæma og sjálfbæra þróun byggðar og þjóna þörfum íbúum, atvinnulífs og samfélags. Þetta hlutverk er vandasamt, sérstaklega í ljósi þess að á Íslandi býr ungt samfélag sem breytist mjög hratt og þá um leið íbúðaþarfir þess. Breytingarnar geta verið margslungnar sem sést vel á þeirri staðreynd að þrátt fyrir að fjöldi íbúa landsins hafi tvöfaldast frá árinu 1970, úr 200 þúsund í 400 þúsund, þá hefur börnum ekki fjölgað. Fjöldi þeirra hefur staðið í stað. Árið 1970 voru börn nærri 40% allra landsmanna en nú eru þau nærri 20%. Fjöldi barna var um 80.000 á báðum tímabilum.
Þessi lýðþróun hefur veruleg áhrif á húsnæðismál og þær þarfir samfélagsins sem sveitarfélögum er samkvæmt lögum skylt að mæta. Hlutfallsleg fækkun barna og fjölgun eldra fólks hefur þau áhrif að íbúum í hverri íbúð fækkar hratt. Að meðaltali voru 4 íbúar í hverri íbúð hér á landi árið 1970, 2,4 íbúar árið 2024 og nú stefnir í að 2 íbúar verði í hverri íbúð árið 2040.
Lýðþróunin og þar með talin öldrun þjóðarinnar hefur gríðarleg áhrif á íbúðaþörf. Sé tekið mið af þeirri þróun sem áður er lýst, þ.e. að árið1970 voru börn 40% af þjóðinni en verða í kominn undir 20% árið 2040 sjáum við hvað íbúðþörfin eykst. Á árinu 1970 skutu 1000 íbúðir þaki yfir 4000 manns en núna og fram til ársins 2040 munu þúsund íbúðir skjóta þaki yfir aðeins 1500 nýja íbúa. (Sbr. mynd 2).
Á næstu 15 árum mun samfélagið kalla á jafn margar íbúðir og byggðar voru á síðustu 45 árum eða frá 1980, þ.e. um 93 þúsund íbúðir. Íbúðaþörfin er að vaxa mjög hratt og á undanförnum árum hafa sveitarfélögin ekki náð að mæta þessarri þörf þannig að til er orðin íbúðaskuld. Það vantar íbúðir fyrir fólk til að búa í. HMS telur að íbúðaskuldin á landinu öllu nemi um 15 þúsund íbúðir. Sökum þess að íbúðaþörfin mun aukast hraðar en bygging nýrra íbúða er fyrirséð að hún muni aukast umtalsvert á næstu árum.
Hringrás tryggir hagkvæmari húsnæðisuppbyggingu
Drifkraftar íbúðaþarfar eru einkum þróun mannfjölda og fjölskyldustærðar. Gögn um lýðþróun á Íslandi sýna að okkur fjölgar ekki vegna fæðinga nýbura heldur annars vegar vegna innflutnings á fólki sem er 90% á fullorðinsaldri og hins vegar vegna þess að við erum orðin langlíf og okkur fækkar hægt. Þessi sömu gögn sýna einnig að barnafjölskyldum fjölgar lítið. Lýðþróunin er eindregið í þá átt að barnlausum fjölskyldum og þeim sem búa einir fjölgar mjög hratt.
Ein helsta áskorunin við skipulag byggðar og íbúðahverfa er að lýðþróun og þar með húsnæðisþörfin breytist nokkuð ört á meðan húsnæði stendur tiltölulega óbreytt. Húsnæði lifir fleiri en eina og fleiri en tvær kynslóðir. Þess vegna þarf það að vera markmið við skipulag byggðar og nýju húsnæði að örva eðlilega hringrás íbúa um íbúðir og hverfi. Fjölskyldur og einstaklingar þurfa að geta fært sig til og komast hjá því að sitja fast í eignum sem ekki henta og aðra vantar.
Öll þekkjum við dæmi um fólk sem er komið á þriðja æviskeiðið og börnin farin að heiman sem kýs að búa áfram í stóra fjölskylduhúsnæðinu. Það er eðlilegt og skiljanlegt svo fremi að ástæðan sé ekki fyrst og fremst sú að fólk eigi ekki aðra áhugaverða og raunhæfa valkosti um búsetu.
Skipulag höfuðborgarsvæðisins ofmetur þann fjölda sem 1.000 íbúðir veita skjól um 67%. Þessar röngu forsendur skekkja síðan allar áætlanir um íbúða- og lóðaþörf sem þarf til að mæta íbúðaþörf samfélagsins. Af þeim sökum eru byggðar allt of fáar íbúðir auk þess sem þær eru allt of stórar.
Meðaltal íbúa í íbúð (fjölbýli, sérbýli og einbýli) stefnir á að verða nærri 2 árið 2040. Hlutfallið er mjög mismunandi eftir aldursskeiðum og munar þar mestu um að í hópnum 65 ára og eldri er að jafnaði 1,5 í hverri íbúð . Með öðrum orðum, nær annað hvert heimili í þessum aldurshópi er einmenningsheimili og því mjög mikilvægt að geta boðið þessum hópi upp á tækifæri að minnka við sig húsnæði.
Í ljósi gagna um lýðþróun mætti ætla að skipulag og uppbygging nýrra íbúðahverfa snerist að stórum hluta um að fjölga minni íbúðum. Þannig myndu skipulagsyfirvöld skapa hvata fyrir fólk sem komið er yfir miðjan aldur til að losa fyrr stærri fjölskylduíbúðir og stuðla að eðlilegri hringrás sem henta hverju æviskeiði. Það hafa þau ekki gert. Minni íbúðir þyrftu að vera 60-80 fermetrar að stærð og taka mið að þörfum fólks fyrir félagslíf, útiveru, samgöngur og þjónustu. Út frá því húsnæði sem til er þyrftu nýbyggingar að vera nær eingöngu af þessari stærðargráðu eða minni. Nú er hins vegar aðeins 1/3 af því húsnæði sem er í byggingu í þeim stærðarflokkum og oftar en ekki staðsettar þar sem útsýni er og birta er skerrt.
Hæg húsnæðisuppbygging – íbúðaskuldin vex
Á síðustu 10 árum hefur íbúum á höfuðborgarsvæðinu fjölgað um 43 þúsund manns og um 67 þúsund á landinu öllu. Að meðaltali eru það 4300 manns á ári á höfuðborgarsvæðinu og 6700 á landinu öllu sem þýðir að ef við reiknum með að tveir búi í hverri íbúð að meðaltali hefðum við þurft að byggja 2150 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu og 3350 á landinu öllu. Raunin er sú að byggðar hafa verið um 1.600 nýjar íbúðir á ári á höfuðborgarsvæðinu og á landinu öllu um 2.900 íbúðir. Íbúðaskuldin hefur því vaxið jafnt og þétt.
En drifkraftur lýðþróunar er ekki aðeins fjölgun íbúa heldur einnig öldrun þjóðar og sú staðreynd að fjölskyldur minnka. Ef við skoðum einungis hvaða áhrif minnkandi fjölskyldustærðar hefur án tillits til mannfjöldaaukningar liggur fyrir að sú breyting ein kallar á um 1600 nýjar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu á ári og 2.300 á landinu öllu. HMS mat á síðasta ári að íbúðaskuldin á Íslandi næmi 15 þúsund íbúðum. Nú hafa borist fréttir um íbúðum í byggingu hefur fækkað úr 9.200 í 5.500 frá árinu 2023. Vandinn er því að aukast enn frekar.
Fleiri minni íbúðir sem örva hringrásina og lækka húsnæðiskostnað
Í ljósi þeirrar skýru myndar sem birtist af lýðþróun og fólksfjölgun sem m.a. liggja fyrir í gögnum frá HMS mætti ætla að við mótun nýrra íbúðahverfa væri tekið mið af þessari þróun og minni íbúðir byggðar. Staðan er þvert á móti önnur. Samfélagið fer í eina átt en skipulagið í aðra.
Samkvæmt þróunaráætlun samtaka sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu frá árinu 2024 gera skipulagsáætlanir höfuðborgarsvæðisins ráð fyrir að hverjar 1.000 viðbótaríbúðir skjóti þaki yfir 2.500 nýja íbúa en eins og við sjáum á mynd 2 er raunin að þær skjóta þaki aðeins yfir um 1.500 viðbótar íbúa þegar tekið er tillit lýðþróunar. Skipulag höfuðborgarsvæðisins ofmetur því þann fjölda sem 1.000 íbúðir veita skjól um 67%. Þessar röngu forsendur skekkja síðan allar áætlanir um íbúða- og lóðaþörf sem þarf til að mæta íbúðaþörf samfélagsins. Af þeim sökum eru byggðar allt of fáar íbúðir auk þess sem þær eru allt of stórar.
Þegar byggingaráform skipulagsyfirvalda á höfuðborgarsvæðinu eru skoðuð sést að ekki er tekið tillit til lýðþróunar og þar með íbúðaþarfa samfélagsins. Ekki er gert ráð fyrir að fjölga minni íbúðum og þar með er áhugaverðum valkostum fyrir fólk sem vill minnka við sig ekki fjölgað.
Lýðþróun fer í eina átt en skipulagsyfirvöld í aðra. Skipulagsyfirvöld beina byggingaraðilum í sömu átt og þau hafa gert í áratugi með stærð og samsetningu íbúða þrátt fyrir að samfélagið hafi breyst verulega og íbúum í hverri íbúð fækkar hratt. Í dag er meðalstærð íbúða í fjölbýli yfir 20% stærri en meðalstærð fjölbýlis í Danmörku. Þar er meðalstærð íbúða í fjölbýli 79 fermetrar og 40% heimila eru einmenningsheimili. Nýjar íbúðir í byggingu og skipulagi á höfuðborgarsvæðinu næsta áratuginn eru enn stærri samkvæmt núverandi áformum skipulagsyfirvalda.
Skipulagsyfirvöld horfa fram hjá lýðþróun og breyttum þörfum samfélagsins. Með því að skipulagsyfirvöld bjóði í auknum mæli upp á stærri íbúðir en þörf er á, hver íbúi mun búa í 56 fermetrum að meðaltalið árið 2040 í stað 45 fermetrum nú eru þau í raun að hækka húsnæðiskostnað fyrir hvern einstakling um 23%. Húsnæðið verður óhagkvæmara sem því nemur. Þetta er þvert á skyldur sveitarstjórna um að stuðla að hagkvæmri húsnæðisuppbyggingu.
Þegar horft er til þess að verð á nýju húsnæði er 12-25% hærra en eldra þá blasir við að þessi staða dregur verulega úr fjárhagslegum hvata fyrir fólk á þriðja og fjórða æviskeiði til að minnka við sig. Þegar fólk minnkar við sig húsnæði vill það á sama tíma losa fjármuni til að auka önnur lífsgæði. Áhrifanna gætir mun víðar því tækifæri stækkandi fjölskyldna takmarkast verulega þegar eini kosturinn í boði er nýtt stórt húsnæði sem er umtalsvert dýrara en það húsnæði sem nú þegar er til. Nýtt húsnæði er bæði stærra og með færri herbergjum í samanburði við eldra húsnæði.
Með því að skipulagsyfirvöld bjóði í auknum mæli upp á stærri íbúðir en þörf er á, hver íbúi mun búa í 56 fermetrum að meðaltalið árið 2040 í stað 45 fermetrum nú eru þau í raun að hækka húsnæðiskostnað fyrir hvern einstakling um 23%.
Skipulag og þar af leiðandi þróun húsnæðismála síðustu ár hefur komið í veg fyrir að mikilvæg hringrás íbúa á milli húsnæðis náist. Hringrásin er mikilvæg forsenda hagkvæmrar húsnæðisuppbyggingar í samfélaginu. Nú eru 3.200 íbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu og um 10 þúsund til viðbótar í staðfestu skipulagi sem er síðasti áfangi skipulagsferlisins. Full ástæða er til að endurskoða hönnun þeirra svo að nýjar íbúðir á næstu árum mæti betur raunverulegum þörfum og eftirspurn og komið verði í veg fyrir þá sóun sem á sér stað á húsnæðismarkaði í dag þar sem fjöldi nýrra íbúða eru óseldur þrátt fyrir mikla íbúðaþörf og íbúðaskuld. Þessi þróun mun halda áfram að auka húsnæðiskostnað almennings verulega, nægur er hann fyrir.
Byggjum rétt – stórt er ekki betra
Nú skortir 15 þúsund íbúðir á landinu. Aukinni íbúðaþörf vegna fólksfjölgunar og þeirrar lýðþróunar að fjölskyldur minnka og færri einstaklingar búa í hverri íbúð hefur ekki verið mætt. Skorturinn hefur leitt til ójafnvægis á húsnæðismarkaði sem birtist í að húsnæðisverð hefur hækkað meira og hraðar hér á landi en annars staðar í heiminum með tilheyrandi óæskilegum áhrifum á verðbólgu og vexti. Ójafnvægið birtist með ýmsum hætti eins og þeirri stöðu að þrátt fyrir skortinn er umtalsverður fjöldi óseldra nýrra íbúða. Við nánari athugun sést að það eru einkum stærri eignir sem seljast ekki en þær minni fara hratt, einkum eldri íbúðir sem eru ódýrari.
Við þær aðstæður sem nú ríkir er ljóst að byggja þarf miklu meira og hraðar en gert er en mestu máli skiptir að byggt sé rétt. Uppfæra þarf skipulag til að mæta þörfum samtímans og framtíðarþróun. Í dag er þörf fyrir hagkvæmar litlar íbúðir fyrir barnlaus pör, eldra fólk og einstaklinga. Slíkar íbúðir stuðla að mikilvægri hringrás sem gefa ungu fólki og barnafjölskyldum helst tækifæri til að eignast þak yfir höfuðið. Þessar íbúðir eru allt of fáar, lítið er í boði og þær hverfa fljótt af sölumarkaði.
Stórt er ekki betra. Húsnæði getur aukið lífsgæði án þess að vera stórt. Slíkar íbúðir þarf að skipuleggja, hanna og byggja. Á meðan skipulagsyfirvöld á höfuðborgarsvæðinu beina byggingaraðilum frá minni íbúðum koma þau ekki til móts við þarfir íbúa. Þau stuðla að óhagkvæmari uppbyggingu húsnæðis og auka enn frekar á húsnæðisvandann. Hagkvæm húsnæðisuppbygging er ein helsta forsenda fyrir því að viðhalda og auka lífsgæði allra landsmanna. Við þessari þróun þarf að bregðast hratt því lífsgæði almennings eru undir.
Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka þróunarfélags ehf.
