Hvað gerðist? Hörður Ægisson skrifar 4. október 2019 07:00 GAMMA stóð afar höllum fæti í fyrra. Fjármálafyrirtækið, sem er hvað þekktast fyrir fjárfestingar sjóða í stýringu félagsins á fasteignamarkaði, var nauðbeygt fyrir um ári til að sækja sér lán upp á einn milljarð króna til nokkurra mánaða á svimandi háum kjörum frá fjárfestingafélaginu Stoðum. Lausafjárstaða félagsins, sem var í viðræðum við Kviku banka um kaup á öllu hlutafé GAMMA, hafði versnað verulega á skömmum tíma og talsvert var um innlausnir fjárfesta í sjóðum í stýringu fyrirtækisins. Þótt viðskiptin hafi gengið í gegn undir lok síðasta árs þá tók kaupverðið miklum breytingum á meðan á ferlinu stóð. Greiðslan var aðeins að þriðjungi í reiðufé, fallið var frá afhendingu bréfa í Kviku og stærstur hluti kaupverðsins mun þess í stað ákvarðast af gengi sjóða GAMMA. Það var ekki gert að ósekju enda óvissa um raunverulega stöðu margra fasteignasjóða. Sú áhætta, en um leið mögulegur ávinningur, var skilin eftir hjá seljendum. Fæstir höfðu þó gert sér grein fyrir því hversu slæm staðan var. Í byrjun vikunnar var sjóðsfélögum fagfjárfestasjóða í stýringu GAMMA – Novus og Anglia – tilkynnt að við endurmat á eignum og áætlunum sjóðsins hefði komið í ljós að eigið fé væri mun minna en áður var talið. Í tilfelli Novus-sjóðsins, eiganda Upphafs fasteignafélags, hefur eigið fé sjóðsins, sem var samkvæmt endurskoðuðum ársreikningi metið á 4,4 milljarða í ársbyrjun, nánast verið afskrifað að fullu. Lífeyrissjóðir, tryggingafélög og fjölmargir einkafjárfestar, sem lögðu Novus til samanlagt 2.500 milljónir við stofnun hans 2013, hafa að líkindum tapað sínum eignum. Hvað gerðist? Skýringarnar eru sagðar að raunveruleg framvinda margra fasteignaverkefna Upphafs hafi reynst ofmetin, kostnaður við framkvæmdir á árinu var langt yfir áætlunum og þá tóku fyrri matsaðferðir ekki að fullu tillit til fjármagnskostnaðar félagsins. Sá kostnaður hækkaði enn frekar þegar félagið gaf út 2,7 milljarða króna skuldabréf í júní á þessu ári. Skuldabréfaútboðið hefði átt að hringja viðvörunarbjöllum. Í kynningu til fjárfesta var fyrst gert ráð fyrir að vextirnir yrðu ellefu prósent en þeir urðu að lokum meira en fimmtán prósent. Þau vaxtakjör endurspegluðu bágborna fjárhagsstöðu Upphafs og eins hversu erfiðlega gekk að fá fjárfesta til að leggja fasteignafélaginu til aukið fjármagn. Enn meira þarf núna hins vegar til. Skuldabréfaeigendur standa nú frammi fyrir þeim valkosti að koma með viðbótarfjármögnun upp á einn milljarð til að leysa lausafjárvanda Upphafs. Gangi það ekki eftir þarf ekki að spyrja að leikslokum. Fjárfestingum á byggingamarkaði fylgir talsverð áhætta. Það verður hins vegar að teljast með ólíkindum hvernig fjögurra milljarða eigið fé fasteignasjóðs gat orðið að engu á örfáum mánuðum. Allri áætlunargerð virðist hafa verið mjög ábótavant og þá vekur það upp spurningar að þáverandi stjórnendur GAMMA hafi ákveðið að minnka eigið fé um 850 milljónir í árslok 2017 með því að greiða þá fjármuni út til sjóðsfélaga enda ljóst – að minnsta kosti eftir á að hyggja – að fjárhagsstaða sjóðsins leyfði ekki slíka útgreiðslu. Nýir stjórnendur GAMMA hljóta að velta öllum steinum til að komast að því hvað fór raunverulega úrskeiðis. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Birtist í Fréttablaðinu GAMMA Hörður Ægisson Mest lesið Hreistur, silki og samfélagsábyrgð: Af hverju framandi dýr eiga skilið vernd – ekki bann Nicolai Gissur Ingvarsson Skoðun Af hverju endurbætt Suðurlandsbraut? Atli Björn Levy Skoðun Opið bréf til stjórnar Háskólans á Bifröst Hrafnhildur Theodórsdóttir Skoðun Það er gott að... í Kópavogi Halldór Benjamín Þorbergsson Skoðun Ég veit hvern ég styð Elliði Vignisson Skoðun Hvað verður um hugmyndafræði leikskólans? Sara Margrét Ólafsdóttir,Bryndís Gunnarsdóttir Skoðun Að stíga eitt skref til baka Ingibjörg Gunnlaugsdóttir Skoðun Ísland, landið sem á nú engan að Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir Skoðun Banaslys á sjúkrahúsum: reynsla sem þarf að læra af Gunnar Salvarsson Skoðun Sjálfstæðisflokkurinn vill 5 bílastæði á íbúð - sem getur kostað allt að 70 milljónir Dóra Björt Guðjónsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Hreistur, silki og samfélagsábyrgð: Af hverju framandi dýr eiga skilið vernd – ekki bann Nicolai Gissur Ingvarsson skrifar Skoðun Að stíga eitt skref til baka Ingibjörg Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Eyðimerkurganga Félags fósturforeldra Guðlaugur Kristmundsson skrifar Skoðun Birtan af Myrkum músíkdögum Ásmundur Jónsson,Björg Brjánsdóttir,Gunnhildur Einarsdóttir,Þráinn Hjálmarsson skrifar Skoðun Hvergi meiri ánægja með þjónustu við börn og barnafólk Grétar Ingi Erlendsson skrifar Skoðun Oddviti í úrvalsdeild Svavar Halldórsson skrifar Skoðun Umhverfisráðherra gleymir lýðheilsu Pétur Halldórsson skrifar Skoðun Verðbólgan kemur aftur og aftur eins og illskeytt krabbamein – stjórnvöld ráðþrota Vilhelm Jónsson skrifar Skoðun Það er gott að... í Kópavogi Halldór Benjamín Þorbergsson skrifar Skoðun Hvað verður um hugmyndafræði leikskólans? Sara Margrét Ólafsdóttir,Bryndís Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Báknið minnkað, Miðflokkur á móti Sverrir Páll Einarsson skrifar Skoðun Opið bréf til stjórnar Háskólans á Bifröst Hrafnhildur Theodórsdóttir skrifar Skoðun Barnavernd á Íslandi fyrr og nú Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar Skoðun Banaslys á sjúkrahúsum: reynsla sem þarf að læra af Gunnar Salvarsson skrifar Skoðun Heilbrigðisþjónusta fyrir sum Telma Sigtryggsdóttir,Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Offita er ekki tilviljun – hún er kerfisvandi Elísabet Reynisdóttir skrifar Skoðun Er Borgarlínan metnaðarfull framtíðarsýn eða tálsýn? Kristín Thoroddsen skrifar Skoðun Toyotan, sviðasultan & kötturinn Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun Ég veit hvern ég styð Elliði Vignisson skrifar Skoðun Hvað getur frístundaheimili gert fyrir barnið þitt? Gísli Ólafsson skrifar Skoðun Aðgerðarleysi er ákvörðun, hún bitnar á börnunum Kristín Kolbrún Waage Kolbeinsdóttir skrifar Skoðun Af hverju endurbætt Suðurlandsbraut? Atli Björn Levy skrifar Skoðun Frelsið til að skipta um skoðun Ásgeir Jónsson skrifar Skoðun Að byggja upp samfélag Pétur Björgvin Sveinsson skrifar Skoðun Samstaða um varnarmál Pawel Bartoszek,Þórdís Kolbrún R. Gylfadóttir skrifar Skoðun Frítt í Strætó fyrir börn og ungmenni - ólíkt hafast menn að Árni Rúnar Þorvaldsson skrifar Skoðun Fordæmdu börnin Þráinn Farestveit skrifar Skoðun Íslensk lög sniðin að þörfum norsku laxeldisrisanna Magnús Guðmundsson skrifar Skoðun Fossvogur án íþrótta – afleiðingar Fossvogsbrúar Baldvin Björgvinsson skrifar Skoðun X - Orri Ragnar Sigurðsson skrifar Sjá meira
GAMMA stóð afar höllum fæti í fyrra. Fjármálafyrirtækið, sem er hvað þekktast fyrir fjárfestingar sjóða í stýringu félagsins á fasteignamarkaði, var nauðbeygt fyrir um ári til að sækja sér lán upp á einn milljarð króna til nokkurra mánaða á svimandi háum kjörum frá fjárfestingafélaginu Stoðum. Lausafjárstaða félagsins, sem var í viðræðum við Kviku banka um kaup á öllu hlutafé GAMMA, hafði versnað verulega á skömmum tíma og talsvert var um innlausnir fjárfesta í sjóðum í stýringu fyrirtækisins. Þótt viðskiptin hafi gengið í gegn undir lok síðasta árs þá tók kaupverðið miklum breytingum á meðan á ferlinu stóð. Greiðslan var aðeins að þriðjungi í reiðufé, fallið var frá afhendingu bréfa í Kviku og stærstur hluti kaupverðsins mun þess í stað ákvarðast af gengi sjóða GAMMA. Það var ekki gert að ósekju enda óvissa um raunverulega stöðu margra fasteignasjóða. Sú áhætta, en um leið mögulegur ávinningur, var skilin eftir hjá seljendum. Fæstir höfðu þó gert sér grein fyrir því hversu slæm staðan var. Í byrjun vikunnar var sjóðsfélögum fagfjárfestasjóða í stýringu GAMMA – Novus og Anglia – tilkynnt að við endurmat á eignum og áætlunum sjóðsins hefði komið í ljós að eigið fé væri mun minna en áður var talið. Í tilfelli Novus-sjóðsins, eiganda Upphafs fasteignafélags, hefur eigið fé sjóðsins, sem var samkvæmt endurskoðuðum ársreikningi metið á 4,4 milljarða í ársbyrjun, nánast verið afskrifað að fullu. Lífeyrissjóðir, tryggingafélög og fjölmargir einkafjárfestar, sem lögðu Novus til samanlagt 2.500 milljónir við stofnun hans 2013, hafa að líkindum tapað sínum eignum. Hvað gerðist? Skýringarnar eru sagðar að raunveruleg framvinda margra fasteignaverkefna Upphafs hafi reynst ofmetin, kostnaður við framkvæmdir á árinu var langt yfir áætlunum og þá tóku fyrri matsaðferðir ekki að fullu tillit til fjármagnskostnaðar félagsins. Sá kostnaður hækkaði enn frekar þegar félagið gaf út 2,7 milljarða króna skuldabréf í júní á þessu ári. Skuldabréfaútboðið hefði átt að hringja viðvörunarbjöllum. Í kynningu til fjárfesta var fyrst gert ráð fyrir að vextirnir yrðu ellefu prósent en þeir urðu að lokum meira en fimmtán prósent. Þau vaxtakjör endurspegluðu bágborna fjárhagsstöðu Upphafs og eins hversu erfiðlega gekk að fá fjárfesta til að leggja fasteignafélaginu til aukið fjármagn. Enn meira þarf núna hins vegar til. Skuldabréfaeigendur standa nú frammi fyrir þeim valkosti að koma með viðbótarfjármögnun upp á einn milljarð til að leysa lausafjárvanda Upphafs. Gangi það ekki eftir þarf ekki að spyrja að leikslokum. Fjárfestingum á byggingamarkaði fylgir talsverð áhætta. Það verður hins vegar að teljast með ólíkindum hvernig fjögurra milljarða eigið fé fasteignasjóðs gat orðið að engu á örfáum mánuðum. Allri áætlunargerð virðist hafa verið mjög ábótavant og þá vekur það upp spurningar að þáverandi stjórnendur GAMMA hafi ákveðið að minnka eigið fé um 850 milljónir í árslok 2017 með því að greiða þá fjármuni út til sjóðsfélaga enda ljóst – að minnsta kosti eftir á að hyggja – að fjárhagsstaða sjóðsins leyfði ekki slíka útgreiðslu. Nýir stjórnendur GAMMA hljóta að velta öllum steinum til að komast að því hvað fór raunverulega úrskeiðis.
Hreistur, silki og samfélagsábyrgð: Af hverju framandi dýr eiga skilið vernd – ekki bann Nicolai Gissur Ingvarsson Skoðun
Sjálfstæðisflokkurinn vill 5 bílastæði á íbúð - sem getur kostað allt að 70 milljónir Dóra Björt Guðjónsdóttir Skoðun
Skoðun Hreistur, silki og samfélagsábyrgð: Af hverju framandi dýr eiga skilið vernd – ekki bann Nicolai Gissur Ingvarsson skrifar
Skoðun Birtan af Myrkum músíkdögum Ásmundur Jónsson,Björg Brjánsdóttir,Gunnhildur Einarsdóttir,Þráinn Hjálmarsson skrifar
Skoðun Verðbólgan kemur aftur og aftur eins og illskeytt krabbamein – stjórnvöld ráðþrota Vilhelm Jónsson skrifar
Skoðun Hvað verður um hugmyndafræði leikskólans? Sara Margrét Ólafsdóttir,Bryndís Gunnarsdóttir skrifar
Skoðun Aðgerðarleysi er ákvörðun, hún bitnar á börnunum Kristín Kolbrún Waage Kolbeinsdóttir skrifar
Hreistur, silki og samfélagsábyrgð: Af hverju framandi dýr eiga skilið vernd – ekki bann Nicolai Gissur Ingvarsson Skoðun
Sjálfstæðisflokkurinn vill 5 bílastæði á íbúð - sem getur kostað allt að 70 milljónir Dóra Björt Guðjónsdóttir Skoðun