Þarf ég háskólapróf í hagfræði til að eiga fasteign? Dagbjartur Gunnar Lúðvíksson skrifar 6. maí 2021 07:00 Fyrir tveimur árum gekk ég í gegnum hið undarlega ferli að kaupa íbúð. Bæði kaupin og það sem við tók einkennist af óvissu í hverju skrefi, gambli og ágiskunum – eins og áhættufjárfesting. Við kærastan mín lögðum samviskusamlega fyrir og náðum að safna fyrir útborgun. Við fundum frábæra litla eign og byrjuðum að skoða hvaða kostir stæðu til boða í íbúðalánum. Áhættumat nr. 1 Fyrsta spurningin sem við stóðum frammi fyrir var hvar við ættum að sækja um lán. Síðan komu stóru spurningarnar: Eigum við að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán? Blandað? Fasta eða breytilega vexti? Jafnar greiðslur eða jafnar afborganir? Taka lán til langs tíma með lágri greiðslubyrði og leggja inn á höfuðstólinn þegar við getum eða taka lán til styttri tíma með hærri afborgunum í hverjum mánuði? Við notuðum reiknivél á vef lánveitanda og settum mismunandi sviðsmyndir upp í Excel. Við höfum ekki djúpa þekkingu á þessum málum en gerðum okkar besta. Við prófuðum mismunandi samsetningar og áhrif þeirra en eftir stóðu líka breytur sem við getum ómögulega vitað svarið við. Munu launin okkar haldast þau sömu, minnka eða aukast í framtíðinni? Hvað gerist ef vextir hækka á tímabili lánsins? Hverjar eru líkurnar á því að verðbólguspár standist? Hvað ef það kemur annað hrun, erum við þá í djúpum? Á endanum komumst við að niðurstöðu. Við settum saman lán sem ætti að þýða að við getum eignast nokkuð í íbúðinni á þeim 5-10 árum sem við gerum ráð fyrir að búa í henni, lánið ætti að minnka en ekki vaxa og greiðslubyrðin væri viðráðanleg. En þessi niðurstaða er ekki byggð á neinni vissu eða öryggi. Hún er veðmál sem mun hafa meiriháttar áhrif á afkomu okkar og lífsgæði til margra ára. Ef heppnin er með okkur gætu allir kostirnir sem við völdum reynst réttir þegar upp er staðið, en að öllum líkindum munu sumir þeirra reynast vel en aðrir illa, og jafnvel fleiri illa en vel. Við þurfum þá bara að bíta í það súra epli. Áhættumat nr. 2 Ári eftir að við gengum frá kaupunum snarlækkuðu vextir. Umræðan um endurfjármögnun varð allsráðandi í kringum okkur. Við vorum greinilega mjög vitlaus að festa vextina strax í upphafi. Við vorum að greiða bankanum mun hærra gjald með hverri afborgun en við hefðum annars þurft að gera. Þá borgar sig víst að endurfjármagna. Til þess að endurfjármagna þarf lánið samt að vera komið undir 65-70% af fasteignamati, eftir mismunandi reglum lánveitenda, eða 75-80% ef maður er tilbúinn til að taka viðbótarlán með hærri vöxtum. Við þurfum líka að reikna út hvort vextirnir lækki nógu mikið til að spara kostnaðinn við uppgreiðslugjald og nýtt lántökugjald á meðan við búum í íbúðinni. Og þá þurfum við að spá fyrir um hversu lengi hún mun henta okkur og hversu lengi vextirnir haldast lágir. Ef vextir hækka eftir breytinguna getur dæmið snúist við á skömmum tíma. Nýja lánið getur orðið óhagstæðara en hið gamla. Það er ekki hlaupið að því að spá fyrir um þetta. Þess vegna virðist annar hver fasteignareigandi vera með breytilega vexti og bíða á nálum eftir rétta tímanum til að festa þá, eins og við séum öll sérfræðingar í áhættustýringu. Áhættumat nr. 3 Við erum enn í sömu stöðu. Algjörri óvissu um hvort ákvarðanirnar okkar hafi verið réttar eða rangar. Munurinn getur skipt sköpum um hversu mikið við eignumst í íbúðinni meðan við búum í henni. Hvort við munum geta stækkað við okkur þegar þess gerist þörf. Þegar systir mín í Danmörku ákveður að kaupa sér íbúð þá mun hún þurfa að taka margar sambærilegar ákvarðanir sem eru háðar óvissu, hjá því verður ekki komist. Munurinn á stöðunni sem við erum í er þó tvenns konar. Í fyrsta lagi eru vextirnir úti mun lægri. Þeir eru um 1% en ekki tæp 4%. Af 30 milljóna króna láni eru vextir því 25 þúsund krónur á mánuði úti í stað 100 þúsund króna hér. Við miðum við vexti á óverðtryggðu láni vegna þess að verðtrygging þekkist ekki í Danmörku og vegna þess að þótt nafnvextir á verðtryggðum lánum séu lægri þá bætist mismunurinn bara ofan á höfuðstól lánsins í formi verðbóta í staðinn. Í öðru lagi sveiflast vextirnir hjá henni ekki eins ört og mikið og hér. Það eitt og sér dregur verulega úr áhættunni. Skyndilegar hækkanir á lánstímanum verða fjarlægur möguleiki og hanga ekki sífellt yfir lántakandanum – og hann þarf ekki að hafa verðbólguspár og hugsanlega endurfjármögnun stanslaust í huga. Í þessu ljósi er stóra áhættan sem maður tekur í fasteignakaupum tilkomin vegna vaxtaumhverfisins sem fylgir krónunni. Háir vextir, sem gera það að verkum að maður greiðir mun meira fyrir lánin, og sveiflukenndir vextir, sem þýða að maður er í stöðugri óvissu um framtíðina. Ef við myndum festa krónuna við evru væri næsta víst að vextir myndu lækka hratt og verða stöðugri. Lántakendur gætu allavega verið mun rólegri eftir að upplýst ákvörðun um lánaformið hefur verið tekin og treyst því að eignarhlutfall þeirra aukist þegar þeir borga af lánunum. Okkur þyrfti ekki að líða eins og spákaupmönnum í hvert sinn sem við opnum heimabankann og skoðum stöðu lánsins. Við þyrftum ekki hagfræðigráðu til að eiga fasteign. Höfundur er aðstoðarmaður þingflokks Viðreisnar. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Dagbjartur Gunnar Lúðvíksson Húsnæðismál Fjármál heimilisins Skoðun: Kosningar 2021 Neytendur Íslenskir bankar Mest lesið Opið bréf til Einars Þorsteinssonar og Hildar Björnsdóttur - Hafið þið enga sómakennd? Linda Ósk Sigurðardóttir Skoðun Hafnaðir þú Margrét Sanders? Páll Erlingsson,María Petrína Berg,Fjóla Ævarsdóttir,Sigrún Gróa Magnúsdóttir Skoðun Hugleiðing á konudag Sigurður Ingi Arnars Unuson Skoðun Stétt með stétt? Helgi Áss Grétarsson Skoðun Áfram kennarar! Kristbjörg Þórisdóttir,Bragi Reynir Sæmundsson Skoðun Viðbrögð barna við sorg Matthildur Bjarnadóttir Skoðun Áfastur plasttappi lýðræðisins? Ingunn Björnsdóttir Skoðun Landshornalýðurinn á Hálsunum Hákon Gunnarsson Skoðun Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir til formanns Sjálfstæðisflokksins -Kraftur nýrra tíma Svanur Guðmundsson Skoðun Áslaug Arna er leiðtoginn sem Sjálfstæðisflokkurinn þarf Hafrún Kristjánsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Plasttappamálið og skrækjandi þingmenn Birgir Dýrfjörð skrifar Skoðun Áfastur plasttappi lýðræðisins? Ingunn Björnsdóttir skrifar Skoðun Stétt með stétt? Helgi Áss Grétarsson skrifar Skoðun Áfram kennarar! Kristbjörg Þórisdóttir,Bragi Reynir Sæmundsson skrifar Skoðun Landshornalýðurinn á Hálsunum Hákon Gunnarsson skrifar Skoðun Minni kvenna - lofræða gervigreindar til hinnar íslensku konu Steinar Birgisson skrifar Skoðun Forvarnarsamtök óska skýringa á seinagangi Árni Einarsson skrifar Skoðun Hugleiðing á konudag Sigurður Ingi Arnars Unuson skrifar Skoðun Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir til formanns Sjálfstæðisflokksins -Kraftur nýrra tíma Svanur Guðmundsson skrifar Skoðun Hafnaðir þú Margrét Sanders? Páll Erlingsson,María Petrína Berg,Fjóla Ævarsdóttir,Sigrún Gróa Magnúsdóttir skrifar Skoðun Viðbrögð barna við sorg Matthildur Bjarnadóttir skrifar Skoðun Hvort er meira í anda Sjálfstæðisflokksins? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Áslaug Arna er leiðtoginn sem Sjálfstæðisflokkurinn þarf Hafrún Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Aðgát skal höfð... Hildur Þöll Ágústsdóttir skrifar Skoðun Opið bréf til Einars Þorsteinssonar og Hildar Björnsdóttur - Hafið þið enga sómakennd? Linda Ósk Sigurðardóttir skrifar Skoðun Sameinumst – stétt með stétt Sævar Jónsson skrifar Skoðun Opið bréf til bæjarstjóra Kópavogs Ágústa Dröfn Kristleifsdóttir skrifar Skoðun Stjórn Sambands íslenskra sveitarfélaga er sama um menntun barna en hvað með foreldra? Helga C Reynisdóttir skrifar Skoðun Söngvakeppnin og hömlulaus áfengisdýrkun Björn Sævar Einarsson skrifar Skoðun Íþróttastarf fyrir alla Guðmundur Sigurbergsson,Ingvar Sverrisson,Hrafnkell Marínósson skrifar Skoðun Á hlóðum Mennta- og barnamálaráðuneytisins Meyvant Þórólfsson skrifar Skoðun Að verja friðinn Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir skrifar Skoðun 12 spor ríkisstjórnarinnar Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Færni í nýsköpun krefst þjálfunar Ingibjörg Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Þorgerður áttar sig á gildi fullveldisins Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Góðir vegir – Aukin lífsgæði og blómlegt atvinnulíf Edda Rut Björnsdóttir skrifar Skoðun Háskóli Íslands fyrir öll - Rektorsframboð Silju Báru Ólöf Bjarki Antons og Atli María Kjeld skrifar Skoðun Áfastur plasttappi lýðræðisins Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Um Varasjóð VR Flosi Eiríksson skrifar Skoðun Töfrakista tækifæranna Hrefna Óskarsdóttir skrifar Sjá meira
Fyrir tveimur árum gekk ég í gegnum hið undarlega ferli að kaupa íbúð. Bæði kaupin og það sem við tók einkennist af óvissu í hverju skrefi, gambli og ágiskunum – eins og áhættufjárfesting. Við kærastan mín lögðum samviskusamlega fyrir og náðum að safna fyrir útborgun. Við fundum frábæra litla eign og byrjuðum að skoða hvaða kostir stæðu til boða í íbúðalánum. Áhættumat nr. 1 Fyrsta spurningin sem við stóðum frammi fyrir var hvar við ættum að sækja um lán. Síðan komu stóru spurningarnar: Eigum við að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán? Blandað? Fasta eða breytilega vexti? Jafnar greiðslur eða jafnar afborganir? Taka lán til langs tíma með lágri greiðslubyrði og leggja inn á höfuðstólinn þegar við getum eða taka lán til styttri tíma með hærri afborgunum í hverjum mánuði? Við notuðum reiknivél á vef lánveitanda og settum mismunandi sviðsmyndir upp í Excel. Við höfum ekki djúpa þekkingu á þessum málum en gerðum okkar besta. Við prófuðum mismunandi samsetningar og áhrif þeirra en eftir stóðu líka breytur sem við getum ómögulega vitað svarið við. Munu launin okkar haldast þau sömu, minnka eða aukast í framtíðinni? Hvað gerist ef vextir hækka á tímabili lánsins? Hverjar eru líkurnar á því að verðbólguspár standist? Hvað ef það kemur annað hrun, erum við þá í djúpum? Á endanum komumst við að niðurstöðu. Við settum saman lán sem ætti að þýða að við getum eignast nokkuð í íbúðinni á þeim 5-10 árum sem við gerum ráð fyrir að búa í henni, lánið ætti að minnka en ekki vaxa og greiðslubyrðin væri viðráðanleg. En þessi niðurstaða er ekki byggð á neinni vissu eða öryggi. Hún er veðmál sem mun hafa meiriháttar áhrif á afkomu okkar og lífsgæði til margra ára. Ef heppnin er með okkur gætu allir kostirnir sem við völdum reynst réttir þegar upp er staðið, en að öllum líkindum munu sumir þeirra reynast vel en aðrir illa, og jafnvel fleiri illa en vel. Við þurfum þá bara að bíta í það súra epli. Áhættumat nr. 2 Ári eftir að við gengum frá kaupunum snarlækkuðu vextir. Umræðan um endurfjármögnun varð allsráðandi í kringum okkur. Við vorum greinilega mjög vitlaus að festa vextina strax í upphafi. Við vorum að greiða bankanum mun hærra gjald með hverri afborgun en við hefðum annars þurft að gera. Þá borgar sig víst að endurfjármagna. Til þess að endurfjármagna þarf lánið samt að vera komið undir 65-70% af fasteignamati, eftir mismunandi reglum lánveitenda, eða 75-80% ef maður er tilbúinn til að taka viðbótarlán með hærri vöxtum. Við þurfum líka að reikna út hvort vextirnir lækki nógu mikið til að spara kostnaðinn við uppgreiðslugjald og nýtt lántökugjald á meðan við búum í íbúðinni. Og þá þurfum við að spá fyrir um hversu lengi hún mun henta okkur og hversu lengi vextirnir haldast lágir. Ef vextir hækka eftir breytinguna getur dæmið snúist við á skömmum tíma. Nýja lánið getur orðið óhagstæðara en hið gamla. Það er ekki hlaupið að því að spá fyrir um þetta. Þess vegna virðist annar hver fasteignareigandi vera með breytilega vexti og bíða á nálum eftir rétta tímanum til að festa þá, eins og við séum öll sérfræðingar í áhættustýringu. Áhættumat nr. 3 Við erum enn í sömu stöðu. Algjörri óvissu um hvort ákvarðanirnar okkar hafi verið réttar eða rangar. Munurinn getur skipt sköpum um hversu mikið við eignumst í íbúðinni meðan við búum í henni. Hvort við munum geta stækkað við okkur þegar þess gerist þörf. Þegar systir mín í Danmörku ákveður að kaupa sér íbúð þá mun hún þurfa að taka margar sambærilegar ákvarðanir sem eru háðar óvissu, hjá því verður ekki komist. Munurinn á stöðunni sem við erum í er þó tvenns konar. Í fyrsta lagi eru vextirnir úti mun lægri. Þeir eru um 1% en ekki tæp 4%. Af 30 milljóna króna láni eru vextir því 25 þúsund krónur á mánuði úti í stað 100 þúsund króna hér. Við miðum við vexti á óverðtryggðu láni vegna þess að verðtrygging þekkist ekki í Danmörku og vegna þess að þótt nafnvextir á verðtryggðum lánum séu lægri þá bætist mismunurinn bara ofan á höfuðstól lánsins í formi verðbóta í staðinn. Í öðru lagi sveiflast vextirnir hjá henni ekki eins ört og mikið og hér. Það eitt og sér dregur verulega úr áhættunni. Skyndilegar hækkanir á lánstímanum verða fjarlægur möguleiki og hanga ekki sífellt yfir lántakandanum – og hann þarf ekki að hafa verðbólguspár og hugsanlega endurfjármögnun stanslaust í huga. Í þessu ljósi er stóra áhættan sem maður tekur í fasteignakaupum tilkomin vegna vaxtaumhverfisins sem fylgir krónunni. Háir vextir, sem gera það að verkum að maður greiðir mun meira fyrir lánin, og sveiflukenndir vextir, sem þýða að maður er í stöðugri óvissu um framtíðina. Ef við myndum festa krónuna við evru væri næsta víst að vextir myndu lækka hratt og verða stöðugri. Lántakendur gætu allavega verið mun rólegri eftir að upplýst ákvörðun um lánaformið hefur verið tekin og treyst því að eignarhlutfall þeirra aukist þegar þeir borga af lánunum. Okkur þyrfti ekki að líða eins og spákaupmönnum í hvert sinn sem við opnum heimabankann og skoðum stöðu lánsins. Við þyrftum ekki hagfræðigráðu til að eiga fasteign. Höfundur er aðstoðarmaður þingflokks Viðreisnar.
Opið bréf til Einars Þorsteinssonar og Hildar Björnsdóttur - Hafið þið enga sómakennd? Linda Ósk Sigurðardóttir Skoðun
Hafnaðir þú Margrét Sanders? Páll Erlingsson,María Petrína Berg,Fjóla Ævarsdóttir,Sigrún Gróa Magnúsdóttir Skoðun
Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir til formanns Sjálfstæðisflokksins -Kraftur nýrra tíma Svanur Guðmundsson Skoðun
Skoðun Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir til formanns Sjálfstæðisflokksins -Kraftur nýrra tíma Svanur Guðmundsson skrifar
Skoðun Hafnaðir þú Margrét Sanders? Páll Erlingsson,María Petrína Berg,Fjóla Ævarsdóttir,Sigrún Gróa Magnúsdóttir skrifar
Skoðun Opið bréf til Einars Þorsteinssonar og Hildar Björnsdóttur - Hafið þið enga sómakennd? Linda Ósk Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Stjórn Sambands íslenskra sveitarfélaga er sama um menntun barna en hvað með foreldra? Helga C Reynisdóttir skrifar
Skoðun Íþróttastarf fyrir alla Guðmundur Sigurbergsson,Ingvar Sverrisson,Hrafnkell Marínósson skrifar
Skoðun Háskóli Íslands fyrir öll - Rektorsframboð Silju Báru Ólöf Bjarki Antons og Atli María Kjeld skrifar
Opið bréf til Einars Þorsteinssonar og Hildar Björnsdóttur - Hafið þið enga sómakennd? Linda Ósk Sigurðardóttir Skoðun
Hafnaðir þú Margrét Sanders? Páll Erlingsson,María Petrína Berg,Fjóla Ævarsdóttir,Sigrún Gróa Magnúsdóttir Skoðun
Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir til formanns Sjálfstæðisflokksins -Kraftur nýrra tíma Svanur Guðmundsson Skoðun