Að­eins 50 hafa nýtt sér með­eignarúrræðið: „Þetta eru fimm­tíu sem hafa komist í eigið hús­næði“

Fyrirkomulagið er hugsað til að auðvelda fyrstu kaupendum að komast inn á fasteignamarkaðinn og felur í sér að einkaaðili heldur í 20 til 25 prósenta eignarhlut í íbúðinni í allt að tíu ár.

Oftast er um að ræða íbúðakaup í nýbyggingum þar sem verktakafyrirtækið heldur eftir eignarhlut í íbúðinni í gegn um sjóði sem settir eru upp. Kaupendur þurfa þá fyrir vikið ekki jafn háa útborgun en þurfa að greiða leigu, á markaðsvirði, til meðeigandans fyrir eignarhlut hans. Leiga er greidd mánaðarlega og er upphæð hennar verðtryggð.

Aðaleigandi íbúðarinnar getur hvenær sem er á þessu tíu ára tímabili keypt hlut meðeigandans á markaðsvirði. Í boði er að gera það í minni skrefum en alltaf þarf að kaupa að minnsta kosti fimm prósenta eignarhlut í einu. Fyrirkomulagið gildir í tíu ár en aðaleigandi hefur kost á óska eftir framlengingu í tvígang, til allt að tuttugu ára í heildina.

Eignin er allan þennan tíma á fullu forræði aðaleigandans. Hann nýtir hana eins og hann sé eini eigandinn og getur hann meira að segja leigt íbúðina út til annarra.

Sjóðsstýringafélagið Stefnir stærst

Stefnir, dótturfélag Arion banka, sinnir utanumhaldi fyrir níu verktakafyrirtæki sem bjóða kaupendum upp á slíkt sameignarfyrirkomulag og kallast þessi hluti Stefnis Meðeign. Meðal félaga eru ÞG Sjóður fyrir kaupendur að Baughamri í Hafnarfirði og SAFÍR20 sem býðst til að ganga hönd í hönd með kaupendum á Orkureitnum við Laugardal.

Jón Finnbogason, framkvæmdastjóri Stefnis, segist ánægður með framgang verkefnisins.

„Það er fullkomlega skiljanlegt að það taki smá tíma fyrir svona vöru að ná fótfestu. Við erum sátt við það sem er komið, þetta leysir ákveðna fjármagnsþörf og er góð vara,“ segir Jón, en með hækkandi húsnæðisverði hefur orðið sífellt erfiðara fyrir fyrstu kaupendur að eiga fyrir útborgun. Með þessu úrræði getur nægt að eiga útborgun sem jafngildir tíu prósentum kaupverðs.

Eins og fram hefur komið telur HMS aðeins 44 þinglýsta kaupsamninga á þeim tíu mánuðum sem úrræðið hefur verið í boði.

„Þetta mjakast áfram í rólegheitunum,“ segir Jón og bætir við að samkvæmt nýjustu tölum þeirra hafi fjöldi samninga náð fimmtíu á síðustu dögum. Þegar fréttastofa ræddi síðast við Jón í desember 2025 sagði hann að áttatíu hefðu sótt um leiðina, en Jón segir Stefni fljótt hafa lært að telja þinglýsta kaupsamninga frekar ekki kauptilboð.

„Það eru yfir 100 kauptilboð sem við höfum gengið frá en það er svolítið um að ungt fólk sé að falla á greiðslumati,“ segir Jón. Ungir kaupendur eru um sjötíu prósent þeirra sem nýtt hafa úrræðið, segir Jón.

Jón er jákvæður yfir árangri Meðeignar á þessu fyrsta hálfa ári, rúmlega.

„Það er ekkert nýtt að nýjar vörur eða sjóðir vaxi í rólegheitum. Sumir okkar sjóðir, sem jafnvel telja í tugum milljarða, voru í langan tíma að vaxa í rólegheitum,“ segir Jón af mikilli yfirvegun. „Já, heilt yfir er þetta í samræmi við okkar væntingar.“

Fyrirkomulag við endurkaup 

Við uppkaup aðaleiganda á meðeignarhlutnum er miðað við markaðsvirði eignar. Ef til vill kann það að hljóma eins og eigandinn sé ofurseldur eignastýringarfyrirtæki en ef eigandinn er ekki sáttur við verðið sem býðst er hægt fara fram á endurmat. Við tekur þá ferli þar sem þrír fagmenn meta verðið, eigendurnir tveir tilnefna sitt hvorn og einn er tilnefndur af Félagi fasteignasala. 

Jón bendir á að Stefnir sé eignastýringarfélag og það að verðleggja eignir sé þeirra fag, þar á meðal íbúðir. „Við erum þrælþjálfuð í því að leggja mat á virði fasteigna,“ segir hann. 

Meðalíbúðin kosti 80 milljónir

Í frétt HMS kemur fram að stærstur hluti íbúðanna sé milli 70 og 99 fermetrar að stærð, eða rúmur helmingur. Um fjórðungur sé milli 100 og 129 fermetrar að stærð, lítill hluti undir 70 fermetrum að stærð og aðeins ein stærri en 130 fermetrar. Íbúðirnar séu að stærstum hluta staðsettar í Garðabæ og Hafnarfirði, rúmlega 40 prósent í hvorum bæ, og sextán prósent þeirra séu í Reykjavík.

Kaupverð íbúðanna sé frá 59 og upp í 119 milljónir króna en meðalkaupverð sé 79 milljónir. Miðgildi fermetraverðs er 920 þúsund krónur en fermetraverð meira en helmings íbúðanna liggur milli 900 og 999 þúsund króna á fermetrann.

Fasteignaviðskipti upp á 4,25 milljarða

Jón bendir á að þó að fimmtíu samningar hljómi ekki eins og há tala séu umtalsverðar fjárhæðir að baki.

„Þetta eru um 850 milljónir sem við erum búnir að fjárfesta í íbúðum.“

Þýðir það umfang fasteignaviðskipta upp á rúma fjóra milljarða. 

„Þetta eru þá fimmtíu einstaklingar eða fjölskyldur sem hafa geta komist í eigið húsnæði þökk sé þessari lausn.“

Hefðbundið er að meðeigandinn eignist tuttugu prósenta hlut og Jón segir það bara gleðilegt þegar til þess komi að eigandinn kaupi eignarhlut sjóðsins til sín. 

„Það er ánægjulegt að það eru þegar komin tvö dæmi þar sem meðeigendur okkar hafa haft samband og fengið að kaupa stærri hlut í eign sinni.“

Eins og fram hefur komið er fyrirkomulagið hugsað til tíu ára en sú tímalengd byggir á fyrirkomulagi hlutdeildarlána, úrræðis á vegum hins opinbera sem á að hafa sömu áhrif en er aðeins fyrir fólk undir ákveðnu tekjuviðmiði og fyrir íbúðir undir ákveðnu virði.

Sameignarfyrirkomulagið enn í mótun

Þegar sameignarfyrirkomulagið kom fyrst fram var það gagnrýnt fyrir tuga blaðsíðna langa samninga og tyrfið orðalag.

„Við höfum verið að stytta samningana og einfalda framsetninguna. Það verður gaman að sjá hvar þetta verkefni verður eftir tvö, þrjú, fjögur ár.“

Ekki stendur til að bæta fleiri fyrirtækjum í viðskipti Meðeignar að svo stöddu en Jón segir áhugann þó sannarlega vera til staðar.

„Við viljum ná almennilega utan um ferlið: kaupsamning, leigusamning og innheimtu. Við höfum ákveðið að vinna í rólegheitum með þeim sem við erum þegar í samstarfi við. Að vera kominn með fimmtíu samninga er reynsla og við vinnum að því að slípa hér og þar.“

Jón segist hafa starfað innan bankakerfisins þegar bankar á Íslandi fóru fyrst að veita húsnæðislán og spennandi sé að fá að taka þátt aftur þegar ný vara komi inn á fasteignamarkaðinn.

„Það verður gaman að fylgjast með hvernig þetta þróast,“ segir Jón að lokum.