Er húsnæðisverð óeðlilega hátt? Hafliði Helgason skrifar 28. febrúar 2005 00:01 Hröð hækkun húsnæðisverð hefur valdið skjálfta í samfélaginu. Það er skiljanlegt að ýmsum bregði við þegar húsnæði hækkar um þrjú prósent á mánuði, eins og raunin hefur verið undanfarna tvo mánuði. Viðbrögðin hafa verið eftir því. Upphrópanir hafa flogið frá stjórnmálamönnum og almenningi um rán og gripdeildir banka, fasteignasala, fasteignaheildsala og lóðabraskara. R listinn hefur verið úthrópaður fyrir að lóðaframboð sé ekki næginlegt og Framsóknarflokkurinn fyrir að hafa lofað 90 prósenta lánunum. Eitthvað smávegis gæti hver og einn hinna meintu blóraböggla tekið til sín. Ekkert af þessu er hins vegar meginástæða hækkunar fasteignaverðs að undanförnu. Helsta ástæðan fyrir þessum hækkunum eru annars vegar hækkandi kaupmáttur launa og aukið aðgengi fólks að lánsfé á lægri vöxtum en áður hefur tíðkast. Innkoma bankanna á húsnæðislánamarkaðinn opnaði möguleika margra til að kaupa eigin húsnæði. Hópur sem haldið hafði verið fyrir utan fasteignamarkaðinn með lánsfjárskömmtun komst loksins inn á hann. Byggingariðnaðurinn var ekki verið tilbúinn til þess að mæta þessari skyndilegu aukningu og eftirspurnin eftir húsnæði er meira en framboðið. Almenna reglan er sú eins og Ásgeir Jónsson, hagfræðingur greingingardeildar KB banka og fleiri hagfræðingar hafa bent á að töluverður tími líður frá því að eftirspurn myndast á húsnæðismarkaði, þangað til henni er mætt með fjölgun nýrra íbúða. Ástæðan er einföld. Ferlið frá ákvörðun um að byggja þangað til íbúð er tilbúin er nokkuð langt. Á sama tíma og framboðið er ekki nægjanlegt hafa húsnæðisvextir lækkað og laun hækkað. Þetta þýðir að greiðslugetan er meiri og greiðslubyrðin af lánunum minni. Fólk með meiri peninga en áður keppist um íbúðir sem ekki eru nógu margar til að mæta eftirspurninni. Nú keppast byggingaverktakar við að reisa nýjar íbúðir. Hættan fyrir þá er sú að þeir muni á endanum byggja of mikið. Framboðið verði meira en eftirspurnin og verð lækki snögglega. Það er vel mögulegt að eitthvað slíkt muni gerast á næstu misserum. Hins vegar er hluti þeirrar hækkunar sem orðinn er langvarandi ef að kaupmáttur helst þokkalegur og vextir af fasteignalánum verða áfram lágir. Þeir sem kaupa eignirnar nú eftir þessar miklu hækkanir eru með lægri greiðslubyrði miðað við laun en íbúðakaupendur sem keyptu íbúðir árin 1998 til 1999 og þurftu að fjármagna sig að hluta með skammtímalánum. Fasteignaheildsalar og lóðabraskarar munu ekki hafa áhrif á fasteignaverð svo neinu nemi. Þeir græða sem aldrei fyrr þessa dagana og verði þeim að góðu. Þeir sem keyptu hlutabréf um áramótin hafa fengið betri ávöxtun á sitt fé frá áramótum en fasteignaheildsalarnir. Úlvarsvísitalan hefur hækkað um ríflega tíu prósent meðan fasteignir hækkuðu um þrjú prósent. Athygli fólks beinist venjulega að spákaupmönnum eins og fasteignaheildsölum þegar vel gengur. Þá eru þeir kallaði ýmsum ónefnum og fólk sér ofsjónum yfir gróða þeirra. Þegar verð fellur snögglega, þá talar enginn um spákaupmennina, en þess í stað snýst umræðan um vesalings Jón og Gunnu sem reyndu að spekulera með spariféð við lok hækkunartímabilsins. Ef fasteignaverð lækkar snögglega, þá mun umræðan fara að snúast um fólk sem skuldar meira en það á. Um eldra fólk sem horfir á eignir sínar rýrna frá mánuði til mánaðar. Eitthvað verður rætt um verktaka sem keyptu og dýrar lóðir og losna ekki við íbúðir sem þeir byggðu í bjartsýniskasti. Enginn mun þá tala um fasteignaheildsalan sem tapaði stórum fjárhæðum. Rótin að sleggjudómum í umræðum um fasteignamarkaðinn liggur líklega í tvennu. Annars vegar þeirri staðreynd að allir þurfa þak yfir höfuðið og hins vegar því að steinsteypar var til skamms tíma öruggusta fjárfesting sem hugsast getur. Íslendingar virðast eiga erfitt með að sætta sig við að skömmtunartímanum sé lokið og eina leiðin til þess að verja sig gegn því að eignir manns geti hugsanlegar rýrnað er að eiga ekki neitt. Fasteignir hafa hækkað, en miðað við tekjur og vexti eru þær ódýari en þær voru að meðaltali síðustu tólf ár miðað við kaupgetu almennings. Þótt dýrt sé að kaupa sína fyrstu íbúð nú, þá má heldur ekki gleyma því að breytingar á umhverfi íbúðalána hafa gert stórum hópi kleift að skera sig úr snöru skammtímalána og endurfjármagna húsnæði sitt. Núverandi ástand er því miklu betra en það sem var. Fasteignamarkaður mun eins og aðrir markaðir sveiflast í leit sinni að jafnvægi. Fasteignaverð er aldrei of hátt eða of lágt í þeim skilningi að verðið er alltaf samkomulag milli þeirra sem kaupa og þeirra sem selja.Hafliði Helgason -haflidi@frettabladid.is Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Hafliði Helgason Í brennidepli Mest lesið Bakpokinn sem þyngist aðeins hjá öðrum Inga Sæland Skoðun Örlög Íslendinga og u-beygja áhrifamesta fjármálamanns heims Snorri Másson Skoðun Mataræði í stóra samhengi lífsins Birna Þórisdóttir Skoðun Hvað varð um loftslagsmálin? Kamma Thordarson Skoðun Jóhann Páll: Vertu í liði með náttúrunni ekki gegn henni Guðmundur Ingi Guðbrandsson Skoðun Til rektorsframbjóðenda: Hvað gerir nýr rektor HÍ við Endurmenntun? Ólafur Stephensen Skoðun Verður Frelsið fullveldinu að bráð? Anton Guðmundsson Skoðun Tífalt hærri vextir, meiri skuldir - menntastefna stjórnvalda? Júlíus Viggó Ólafsson,Vilhjálmur Hilmarsson Skoðun Ég kýs Magnús Karl sem rektor Bylgja Hilmarsdóttir Skoðun Björn Þorsteinsson as Rector - A visionary leader uniting disciplines and driving innovation Marianne Elisabeth Klinke Skoðun Skoðun Skoðun Björn Þorsteinsson as Rector - A visionary leader uniting disciplines and driving innovation Marianne Elisabeth Klinke skrifar Skoðun Verður Frelsið fullveldinu að bráð? Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Til rektorsframbjóðenda: Hvað gerir nýr rektor HÍ við Endurmenntun? Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Mataræði í stóra samhengi lífsins Birna Þórisdóttir skrifar Skoðun Hvað varð um loftslagsmálin? Kamma Thordarson skrifar Skoðun Bakpokinn sem þyngist aðeins hjá öðrum Inga Sæland skrifar Skoðun Örlög Íslendinga og u-beygja áhrifamesta fjármálamanns heims Snorri Másson skrifar Skoðun Ég kýs Magnús Karl sem rektor Bylgja Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Jóhann Páll: Vertu í liði með náttúrunni ekki gegn henni Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Tífalt hærri vextir, meiri skuldir - menntastefna stjórnvalda? Júlíus Viggó Ólafsson,Vilhjálmur Hilmarsson skrifar Skoðun Lífið gefur engan afslátt Davíð Bergmann skrifar Skoðun Kolbrún Pálsdóttir sem næsti rektor HÍ Árni Guðmundsson skrifar Skoðun Vitskert veröld Einar Helgason skrifar Skoðun Draumurinn um hið fullkomna öryggisnet Signý Jóhannesdóttir skrifar Skoðun Sönnunarbyrði og hagsmunaárekstur Arnar Sigurðsson skrifar Skoðun Sem doktorsnemi styð ég Silju Báru til Rektors Háskóla Íslands Eva Jörgensen skrifar Skoðun Sterk og breið samtök – tími til að styrkja rödd minni fyrirtækja Friðrik Árnason skrifar Skoðun Nýjar ráðleggingar um mataræði María Heimisdóttir skrifar Skoðun Börn með fjölþættan vanda Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Hvalveiðar eru slæmar fyrir ímynd Íslands Clive Stacey skrifar Skoðun Netöryggi á krossgötum: Hvernig tryggjum við íslenska innviði? Heimir Fannar Gunnlaugsson skrifar Skoðun Í heimi sem samþykkir þjóðarmorð er ekkert jafnrétti Najlaa Attaallah skrifar Skoðun Heilinn okkar og klukka lífsins Birna V. Baldursdóttir ,Heiðdís B. Valdimarsdóttir skrifar Skoðun Hvað er kona? - Þörf kynjakerfisins til að skilgreina og stjórna konum Arna Magnea Danks skrifar Skoðun Ég styð Ingibjörgu Gunnarsdóttur í stöðu rektors við Háskóla Íslands Herdís Sveinsdóttir skrifar Skoðun Silja Bára skilur stjórnsýslu HÍ! Elva Ellertsdóttir,Kolbrún Eggertsdóttir skrifar Skoðun Hafðu áhrif til hádegis Bjarni Þór Sigurðsson skrifar Skoðun Stöndum vörð um hlutverk háskóla – Kjósum Kolbrúnu Ástríður Stefánsdóttir skrifar Skoðun Nei, við skulum ekki kaupa handa þeim fleiri vopn Haraldur Ólafsson skrifar Skoðun Tímaskekkjan skólaíþróttir Davíð Már Sigurðsson skrifar Sjá meira
Hröð hækkun húsnæðisverð hefur valdið skjálfta í samfélaginu. Það er skiljanlegt að ýmsum bregði við þegar húsnæði hækkar um þrjú prósent á mánuði, eins og raunin hefur verið undanfarna tvo mánuði. Viðbrögðin hafa verið eftir því. Upphrópanir hafa flogið frá stjórnmálamönnum og almenningi um rán og gripdeildir banka, fasteignasala, fasteignaheildsala og lóðabraskara. R listinn hefur verið úthrópaður fyrir að lóðaframboð sé ekki næginlegt og Framsóknarflokkurinn fyrir að hafa lofað 90 prósenta lánunum. Eitthvað smávegis gæti hver og einn hinna meintu blóraböggla tekið til sín. Ekkert af þessu er hins vegar meginástæða hækkunar fasteignaverðs að undanförnu. Helsta ástæðan fyrir þessum hækkunum eru annars vegar hækkandi kaupmáttur launa og aukið aðgengi fólks að lánsfé á lægri vöxtum en áður hefur tíðkast. Innkoma bankanna á húsnæðislánamarkaðinn opnaði möguleika margra til að kaupa eigin húsnæði. Hópur sem haldið hafði verið fyrir utan fasteignamarkaðinn með lánsfjárskömmtun komst loksins inn á hann. Byggingariðnaðurinn var ekki verið tilbúinn til þess að mæta þessari skyndilegu aukningu og eftirspurnin eftir húsnæði er meira en framboðið. Almenna reglan er sú eins og Ásgeir Jónsson, hagfræðingur greingingardeildar KB banka og fleiri hagfræðingar hafa bent á að töluverður tími líður frá því að eftirspurn myndast á húsnæðismarkaði, þangað til henni er mætt með fjölgun nýrra íbúða. Ástæðan er einföld. Ferlið frá ákvörðun um að byggja þangað til íbúð er tilbúin er nokkuð langt. Á sama tíma og framboðið er ekki nægjanlegt hafa húsnæðisvextir lækkað og laun hækkað. Þetta þýðir að greiðslugetan er meiri og greiðslubyrðin af lánunum minni. Fólk með meiri peninga en áður keppist um íbúðir sem ekki eru nógu margar til að mæta eftirspurninni. Nú keppast byggingaverktakar við að reisa nýjar íbúðir. Hættan fyrir þá er sú að þeir muni á endanum byggja of mikið. Framboðið verði meira en eftirspurnin og verð lækki snögglega. Það er vel mögulegt að eitthvað slíkt muni gerast á næstu misserum. Hins vegar er hluti þeirrar hækkunar sem orðinn er langvarandi ef að kaupmáttur helst þokkalegur og vextir af fasteignalánum verða áfram lágir. Þeir sem kaupa eignirnar nú eftir þessar miklu hækkanir eru með lægri greiðslubyrði miðað við laun en íbúðakaupendur sem keyptu íbúðir árin 1998 til 1999 og þurftu að fjármagna sig að hluta með skammtímalánum. Fasteignaheildsalar og lóðabraskarar munu ekki hafa áhrif á fasteignaverð svo neinu nemi. Þeir græða sem aldrei fyrr þessa dagana og verði þeim að góðu. Þeir sem keyptu hlutabréf um áramótin hafa fengið betri ávöxtun á sitt fé frá áramótum en fasteignaheildsalarnir. Úlvarsvísitalan hefur hækkað um ríflega tíu prósent meðan fasteignir hækkuðu um þrjú prósent. Athygli fólks beinist venjulega að spákaupmönnum eins og fasteignaheildsölum þegar vel gengur. Þá eru þeir kallaði ýmsum ónefnum og fólk sér ofsjónum yfir gróða þeirra. Þegar verð fellur snögglega, þá talar enginn um spákaupmennina, en þess í stað snýst umræðan um vesalings Jón og Gunnu sem reyndu að spekulera með spariféð við lok hækkunartímabilsins. Ef fasteignaverð lækkar snögglega, þá mun umræðan fara að snúast um fólk sem skuldar meira en það á. Um eldra fólk sem horfir á eignir sínar rýrna frá mánuði til mánaðar. Eitthvað verður rætt um verktaka sem keyptu og dýrar lóðir og losna ekki við íbúðir sem þeir byggðu í bjartsýniskasti. Enginn mun þá tala um fasteignaheildsalan sem tapaði stórum fjárhæðum. Rótin að sleggjudómum í umræðum um fasteignamarkaðinn liggur líklega í tvennu. Annars vegar þeirri staðreynd að allir þurfa þak yfir höfuðið og hins vegar því að steinsteypar var til skamms tíma öruggusta fjárfesting sem hugsast getur. Íslendingar virðast eiga erfitt með að sætta sig við að skömmtunartímanum sé lokið og eina leiðin til þess að verja sig gegn því að eignir manns geti hugsanlegar rýrnað er að eiga ekki neitt. Fasteignir hafa hækkað, en miðað við tekjur og vexti eru þær ódýari en þær voru að meðaltali síðustu tólf ár miðað við kaupgetu almennings. Þótt dýrt sé að kaupa sína fyrstu íbúð nú, þá má heldur ekki gleyma því að breytingar á umhverfi íbúðalána hafa gert stórum hópi kleift að skera sig úr snöru skammtímalána og endurfjármagna húsnæði sitt. Núverandi ástand er því miklu betra en það sem var. Fasteignamarkaður mun eins og aðrir markaðir sveiflast í leit sinni að jafnvægi. Fasteignaverð er aldrei of hátt eða of lágt í þeim skilningi að verðið er alltaf samkomulag milli þeirra sem kaupa og þeirra sem selja.Hafliði Helgason -haflidi@frettabladid.is
Tífalt hærri vextir, meiri skuldir - menntastefna stjórnvalda? Júlíus Viggó Ólafsson,Vilhjálmur Hilmarsson Skoðun
Björn Þorsteinsson as Rector - A visionary leader uniting disciplines and driving innovation Marianne Elisabeth Klinke Skoðun
Skoðun Björn Þorsteinsson as Rector - A visionary leader uniting disciplines and driving innovation Marianne Elisabeth Klinke skrifar
Skoðun Til rektorsframbjóðenda: Hvað gerir nýr rektor HÍ við Endurmenntun? Ólafur Stephensen skrifar
Skoðun Tífalt hærri vextir, meiri skuldir - menntastefna stjórnvalda? Júlíus Viggó Ólafsson,Vilhjálmur Hilmarsson skrifar
Skoðun Netöryggi á krossgötum: Hvernig tryggjum við íslenska innviði? Heimir Fannar Gunnlaugsson skrifar
Skoðun Hvað er kona? - Þörf kynjakerfisins til að skilgreina og stjórna konum Arna Magnea Danks skrifar
Skoðun Ég styð Ingibjörgu Gunnarsdóttur í stöðu rektors við Háskóla Íslands Herdís Sveinsdóttir skrifar
Tífalt hærri vextir, meiri skuldir - menntastefna stjórnvalda? Júlíus Viggó Ólafsson,Vilhjálmur Hilmarsson Skoðun
Björn Þorsteinsson as Rector - A visionary leader uniting disciplines and driving innovation Marianne Elisabeth Klinke Skoðun