Húsnæðisstefnan sem gerði ungt fólk að leigu­liðum

Það þykja fréttir að Viðskiptaráð sé sammála okkur í samtökum leigjenda um að endurskoða þurfi húsnæðisstuðning á Íslandi.

Það þykir hins vegar ekki frétt að okkar blessaða Viðskiptaráð sjái hlutina í öðru samhengi en við sem leigjum íbúðir.

Þegar þeir tala um stuðning til leigjenda eru þeir í raun að tala um stuðning til leigusala. Húsnæðisbætur, í því kerfi sem hér hefur verið byggt upp og þeim skorti sem við höfum búið við í tíu ár, skapa leigusölum svigrúm til að hækka leigu. Hærri leigutekjur auka síðan virði íbúða sem fjárfestingarkosts og þrýsta upp íbúðaverði.

Hrunið var vendipunkturinn

En byrjum á byrjuninni. Eftir hrun missti fjöldi fólks húsnæði sitt og neyddist til þess að fara á leigumarkaðinn. Mikið af því fólki býr enn á leigumarkaði og sem dæmi bjuggu 81% þeirra sem misstu húsnæðið sitt á Suðurnesjum enn á leigumarkaði 2015, en það eru nýjustu tölur sem við höfum um afdrif þeirra á húsnæðismarkaði.

Annað skýrt merki um viðsnúning er mikill uppgangur leigufélaga og fjölluðum við í stjórn leigjendasamtakanna um ævintýranlegan hagnað Ölmu leigufélags í mars á þessu ári, en ríflega 500 af 1.000 íbúðum þeirra koma frá fólki sem missti þær í hruninu.

Tölur frá Hagstofunni annars vegar og HMS hins vegar sýna að þrátt fyrir tal um góða eignastöðu hefur hlutfall fólks sem býr í eigin húsnæði lækkað úr um 87% í um 61% á tuttugu árum frá 2005, eða um 26 prósentustig.

Það er merkilegt að skoða þessa þróun. Hún hefst í raun þegar eignir fjölda Íslendinga eru settar á nauðungarsölu og leiguverð rýkur upp samhliða því. Fram til ársins 2015 skildi þróun leiguverðs sig frá þróun fasteignaverðs. Eftir það tók fasteignaverð einnig að hækka og hélt áfram að hækka þar til fyrir um ári. Í síðustu verðbólgumælingum hefur húsaleiga síðan verið stærsti einstaki hækkunarliður vísitölu neysluverðs.

Hvernig getum við grætt meira?

Það má alveg ímynda sér að 2016 þegar núverandi húsnæðisbótakerfi var komið á og dregið var úr því að styrkja fólk til kaupa á eigin íbúð, og þess í stað ákveðið að styðja leigusala óbeint með leigubótum hafi sterk hagsmunaöfl komið að borðinu.

Fyrir lágu erlendar rannsóknir sem sýndu að húsnæðisbætur stuðluðu að hækkun leiguverðs á frjálsum markaði. Rannsóknirnar voru gerðar á húsnæðismörkuðum þar sem ekki ríkti sami skortur og hér og þar sem mun meira framboð var á óhagnaðardrifnu húsnæði.

Í franskri rannsókn Gabrielle Fack kom fram að af hverri viðbótarevru í húsnæðisbætur fóru 78 sent í hærri leigu. Finnsk rannsókn Aki Kangasharju komst að þeirri niðurstöðu að 60–70 sent af hverri viðbótarevru í bætur færu í hærri leigu á almennum markaði.

OECD hefur einnig varað við því að þegar skortur er á húsnæði geti hækkun húsnæðisbóta þrýst bæði leigu- og íbúðaverði upp.

Engu að síður þurftu fjárfestar og leigufélög að hækka leigu enn meira, bæði til að auka tekjur sínar og virði fasteignanna sjálfra. Hvernig var hægt að gera það án þess að brjóta í raun á réttindum borgaranna til aðgengis að húsnæði á viðráðanlegu verði?

Jú, með því að nýta skattfé borgaranna í þágu leigusala og hætta þess í stað að styrkja ungt fólk til húsnæðiskaupa.

Við sjáum þetta skína í gegn þegar við skoðum hverjir hafa verið að kaupa nýjar íbúðir síðustu árin. Samkvæmt úrvinnslu Aflvaka úr gögnum HMS hafa fyrirtæki og fjárfestar keypt um 54% þeirra nýju íbúða sem byggðar voru á fimmtán ára tímabili.

Við sáum líka hversu hratt hækkun húsnæðisbóta var étin upp á frjálsum leigumarkaði þegar bæturnar voru hækkaðar í síðustu kjarasamningum. Grunnfjárhæð húsnæðisbóta fyrir einstakling hækkaði um 10.200 krónur, í 50.792 krónur á mánuði, áður en skerðingar vegna tekna koma til. Ári síðar hafði meðalleiga allra heimila sem þiggja húsnæðisbætur hins vegar hækkað um rúmar 20 þúsund krónur, eða 10,8%, og hlutfall bótanna af leigunni var komið niður í fyrra horf.

Á okkar örsmáa óhagnaðardrifna leigumarkaði lækkaði greiðslubyrði leigjenda. Þar virkaði hækkun húsnæðisbóta fyrir leigjendur, á meðan hækkunin virkaði vel fyrir eigendur íbúðanna á hinum „frjálsa“ leigumarkaði.

Það ætti því að vera öllum ljóst að greiðsla bóta inn á óverðstýrðan markað er lausn sem er hvorki leigjendum né skattgreiðendum til hagsbóta og vert er að benda á að húsaleiga á markaði á Íslandi ræðst fyrst og fremst af langvarandi skorti og slæmri stöðu leigjenda og tengist ólíkt öðrum vörum á markaði, kostnaði leigusala ekkert.

Misskipting í þágu fárra

Það er ljóst að við verðum öll að fá að búa einhvers staðar. Stjórnarskráin tryggir fólki rétt til aðstoðar þegar það þarf á henni að halda, alþjóðasamningar viðurkenna réttinn til viðunandi húsnæðis og í íslenskum lögum er ábyrgðinni varpað með óljósum hætti á sveitarfélög landsins.

Flest viljum við búa við húsnæðisöryggi og í okkar eigin húsnæði en það er einfaldlega ekki staðan í dag að það sé á færi allra, enda sýna tölur að húsnæðisverð hefur hækkað 103% umfram verðlag frá 2015, sem er alveg samhliða því að þá var búið að kaupa upp allan lagerinn af íbúðum í boði eftir hrun og fjárfestar byrjaðir að kaupa upp meginhluta nýs íbúðarhúsnæðis.

En samkvæmt greiningu sem birtist í mars hafa aðeins 3,2% þrítugra einstaklinga greiðslugetu til að kaupa íbúð einir og óstuddir.

Staða háskólamenntaðra sýnir aðra hlið á sama vanda. Ný könnun Félagsvísindastofnunar Háskóla Íslands fyrir BHM sýnir að um 60% háskólamenntaðra svarenda, 44 ára og yngri, þurftu aðstoð annarra en lánastofnana, oftast fjölskyldunnar, til að komast inn á húsnæðismarkaðinn. Í mánaðarlegum könnunum HMS og Félags fasteignasala segja að meðaltali 79% fasteignasala að fyrstu kaupendur hafi notið aðstoðar foreldra eða annarra ættingja við íbúðakaupin.

Kerfið gerir því í raun ráð fyrir að ungt fólk eigi efnaða foreldra og hér á landi hefur átt sér stað misskipting frá hruni sem hagnast örfáum en bitnar á okkur flestum.

Hver er lausnin?

Við hjá leigjendasamtökunum höfum lengi bent á að kerfið sé ekki að virka fyrir okkur öll, ekki bara fyrir leigjendur heldur fyrir þjóðina alla.

Það er ótækt að hér hafi ríkt skortur á húsnæði í meira en áratug og að sú staða valdi því að unga fólkið okkar sé í síauknum mæli neytt til að leigja í stað þess að eiga, á verði sem sífellt hækkar og veldur bæði verðbólgu og aukinni misskiptingu.

Þess vegna þurfum við kerfisbreytingu. Eitt af slagorðum Samfylkingarinnar fyrir síðustu alþingiskosningar var „Húsnæði fyrir fólk, ekki fjárfesta“. Það er í raun kjarni málsins og við þurfum að vinda okkur í úrbætur. Að bíða lengur og láta sérhagsmunina standa í vegi okkar gengur ekki lengur. Það er ekki í boði.

Reiknuð húsaleiga skýrði ein og sér 1,5 prósentustig af 5,6% ársverðbólgu í ágúst og greidd húsaleiga hafði hækkað um 7,1% á einu ári. Samtals stóð húsnæði undir tæpum þriðjungi verðbólgunnar.

Við þurfum að tengja leigu við kostnað leigusala: lánakostnað, viðhald og eðlilega arðsemi fjármagns. Í dag sjáum við hins vegar sum leigufélög skila ævintýralegum hagnaði, langt umfram aðrar atvinnugreinar. Jafnframt þarf að hafa í huga að ekki er hægt að fella húsnæðisbætur einfaldlega niður, því fólk verður að hafa aðgang að heimili.

Sem sagt: kostnaðartengingu leigu. Leiguverð á ekki að ráðast eingöngu af neyð leigjenda eða skorti á úrræðum sem stjórnvöld eiga að hafa boðið upp á en hafa ekki gert í meira en áratug.

Húsnæðisbætur eiga ekki að fara inn í óverðstýrðan græðgismarkað heldur aðeins inn í verðstýrt kerfi, því annars heldur snjóboltinn áfram að rúlla. Við greiðum í dag um milljarð króna á mánuði í húsnæðisbætur, af skattfé borgaranna, til leigusala og viðhöldum þannig háu leiguverði.

Á sama tíma þarf að auka uppbyggingu almenna íbúðakerfisins og krefja þau sveitarfélög sem lúta stjórn Sjálfstæðisflokksins, eins og til dæmis Kópavogsbæ, um að útvega verkalýðshreyfingunni lóðir í almenna íbúðakerfinu eins og gert er víða annars staðar.

Við erum með lægsta hlutfall óhagnaðardrifins eða félagslegs leiguhúsnæðis á Norðurlöndum. Við slefum upp í örfá prósent, eftir því hvaða skilgreining er notuð, á meðan óhagnaðardrifið húsnæði er um 20% í Danmörku, sveitarfélagarekna almenna húsnæðiskerfið nær til tæplega 20% húsnæðis í Svíþjóð og óhagnaðardrifin húsnæðisfélög eiga um 32% húsnæðis í Hollandi.

Vert er að taka fram að Leigjendasamtökin eru hæstánægð með Ragnar Þór Ingólfsson, núverandi félags- og húsnæðismálaráðherra. Tillögum okkar hefur verið tekið mjög vel og við væntum breytinga á:

• húsaleigulögum,
• mánaðarlegri vísitölutengingu leigu,
• fyrirkomulagi leigutrygginga,
• skilgreiningu Hússjóðs,
• fyrirkomulagi húsnæðisbóta og tengingu þeirra við raunverulegan kostnað leigusala.

Lokaorð

Endum þetta síðan á merkilegum samanburði.

Leigunefnd New York samþykkti nýverið, undir stjórnartíð Zohrans Mamdani borgarstjóra, að frysta leigu á um einni milljón íbúða, þar sem búa yfir tvær milljónir manna.

Af hverju?

Jú, vegna þess að húsnæðiskostnaður borgarbúa er löngu kominn yfir öll eðlileg mörk. Í New York er fólk talið búa við íþyngjandi leigukostnað ef leiga og veitukostnaður fara yfir 30% af brúttótekjum. Rúmur helmingur leiguheimila borgarinnar var yfir þeim mörkum árið 2024.

Hér á landi nam leiga að meðaltali 40% af ráðstöfunartekjum heimila á leigumarkaði árið 2025. Í þeirri tölu eru húsnæðisbætur þegar taldar með í ráðstöfunartekjum þeirra heimila sem þær fá. Þrátt fyrir þann opinbera stuðning bjuggu um 47% leigjenda við íþyngjandi húsnæðiskostnað og 11% við verulega íþyngjandi kostnað, það er kostnað sem nam meira en 60% af ráðstöfunartekjum heimilisins

OECD skilgreinir húsnæðiskostnað sem íþyngjandi þegar hann fer yfir 40% af ráðstöfunartekjum heimilis. Í skilgreiningu stofnunarinnar teljast veitur og önnur lögbundin gjöld einnig með.

Fært yfir á ráðstöfunartekjur jafngilda 30% af brúttótekjum í New York gróflega 38–43%. Viðmiðið þar og 40% viðmið OECD eru því sambærileg. Hér á landi er nær helmingur leigjenda þegar yfir þeim mörkum — áður en veitukostnaðurinn bætist við og eftir að um miljarður af skattfé borgaranna er varið til stuðnings til handa leigusölum í hverjum mánuði.

Höfundur er formaður Samtaka leigjenda á Íslandi.