Martröð leigusalans Kristinn Svansson skrifar 13. nóvember 2019 08:30 Það er sennilega fátt eins hremmilegt í augum leigusalans og leigutaki sem stendur ekki skil á greiðslu húsaleigu á tilskildum tíma sem er vitaskuld aðalskyldan sem á herðum hans hvílir. Álíka válegt er ólátabelgur sem virðir að vettugi húsreglur og lagafyrirmæli er mæla fyrir um gagnkvæma tillitsskyldu og sinnir í engu tilkynningum leigusala um betrun. Hafi leigusali ekki sinnt aðgæsluskyldu sinni við val á leigjanda með fullnægjandi hætti, svo sem með könnun á hans högum og öflun meðmæla - nú, eða hann hefur lagst í viðhlítandi rannsóknarvinnu en útkoman er engu að síður slíkur misindismaður sem áður er lýst, er með eindæmum brýnt að bregðast skjótt og rétt við. Séu vanefndir leigutaka verulegar og ljóst er að hann muni ekki víkja af fasteign leigusala af sjálfsdáðum þarf alla jafna að krefjast þess að viðkomandi verði borinn út úr viðkomandi íbúð. Útburðarmál eru nákvæmisverk og krefjast skjótra vinnubragða í því skyni að tryggja hagsmuni leigusala að því leyti að hið leigða spillist ekki enn frekar eða fjárhagslega hagsmuni hans með hliðsjón af skilvísum greiðslum. Sé umsamið leigugjald ógreitt er fyrsta aðgerð leigusala að senda leigutaka greiðsluáskorun með skriflegum og sannanlegum hætti. Nauðsynlegt er að umrædd greiðsluáskorun sé send eftir að greiðslan er fallin á gjalddaga og því jafnframt lýst yfir að leigusali áskilji sér rétt til að beita riftunarheimild sinni sé áskoruninni eigi sinnt innan lögmælts frests. Áreiðanlegast er að framangreind áskorun sé birt leigutaka með stefnuvotti. Næsta aðgerð leigusala, hafi framangreindri áskorun ekki verið sinnt, er að tilkynna leigutaka um riftun húsaleigusamningsins. Skal sú tilkynning vera skrifleg og grundvöllur riftunarinnar reifaður. Aftur, mælt er með því að tilkynningin sé birt leigutaka með stefnuvotti. Þá skal þeim tilmælum jafnframt beint til leigutaka að yfirgefa hið leigða ella þola útburð. Sitji leigutaki enn sem fastast í híbýli leigusala er óhjákvæmilegt að kalla eftir atbeina yfirvalda í því skyni að fá honum vikið úr húsakynnum hans. Þegar hér er komið við sögu skiptir sköpum að forleikurinn hafi verið rétt spilaður enda kunna minnstu frávik frá lögboðnum fyrirmælum að girða fyrir útgáfu aðfararheimildar af hálfu dómstóla og þar með fyrri aðgerðir leigusala einskisnýtar. Á þessu stigi máls ræður úrslitum að vel hafi verið vandað til verka og að þau gögn sem undanfarinn hefur af sér leitt áður en til dómstóla er komið skapi fullnægjandi grundvöll aðfararbeiðninnar enda felur málsmeðferðin í útburðarmálum í sér ströng skilyrði um gögn sem heimilt er að leggja fram. Að mörgu leyti eiga sambærilegar reglur við um ferli útburðar leigutaka í tilviki óviðunandi hátternis. Þannig er áríðandi að tryggilega sé haldið utan um allar kvartanir, tilkynningar og ábendingar til leigutaka fari svo að framferði hans rétti sig ekki við. Í því ferli sem nú hefur verið gróflega lýst eru nákvæm og skjót vinnubrögð gullsígildi svo að hagsmunir leigusala séu vandlega tryggðir. Í því sambandi er traustur bakhjarl nauðsynlegur svo málið fái skjóta og farsæla úrlausn.Höfundur er löglærður fulltrúi á lögmannsstofunni Sævar Þór & Partners. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Mest lesið Að þröngva lífsskoðun upp á annað fólk Sævar Þór Jónsson Skoðun Hver erum við? Hvert stefnum við? Arnar Þór Jónsson Skoðun Kjarnorkuákvæði? Dagur B. Eggertsson Skoðun Áform um að eyðileggja Ísland! Jóna Imsland Skoðun Fjármálalæsi í fríinu – fjárfesting sem endist lengur en sólbrúnkan! Íris Björk Hreinsdóttir Skoðun Í skugga virkjana, þegar náttúran fær ekki að tala: Hvammsvirkjun lamin í gegn með góðu og illu Gunnar Þór Jónsson,Svanborg R. Jónsdóttir Skoðun Samstarf er lykill að framtíðinni Magnús Þór Jónsson Skoðun Hugtakið valdarán gengisfellt Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Hvað hefur áunnist á 140 dögum? Heiða Björg Hilmisdóttir,Dóra Björt Guðjónsdóttir,Sanna Magdalena Mörtudóttir,Helga Þórðardóttir,Líf Magneudóttir Skoðun Rölt að botninum Smári McCarthy Skoðun Skoðun Skoðun Mega blaðamenn ljúga? Páll Steingrímsson skrifar Skoðun Ákall um nægjusemi í heimi neyslubrjálæðis Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Hvað hefur áunnist á 140 dögum? Heiða Björg Hilmisdóttir,Dóra Björt Guðjónsdóttir,Sanna Magdalena Mörtudóttir,Helga Þórðardóttir,Líf Magneudóttir skrifar Skoðun Samstarf er lykill að framtíðinni Magnús Þór Jónsson skrifar Skoðun Kjarnorkuákvæði? Dagur B. Eggertsson skrifar Skoðun Hver erum við? Hvert stefnum við? Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Í skugga virkjana, þegar náttúran fær ekki að tala: Hvammsvirkjun lamin í gegn með góðu og illu Gunnar Þór Jónsson,Svanborg R. Jónsdóttir skrifar Skoðun Fjármálalæsi í fríinu – fjárfesting sem endist lengur en sólbrúnkan! Íris Björk Hreinsdóttir skrifar Skoðun Hugtakið valdarán gengisfellt Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Ábyrgðin er þeirra Vilhjálmur Árnason skrifar Skoðun Dæmt um form, ekki efni Hörður Arnarson skrifar Skoðun Að þröngva lífsskoðun upp á annað fólk Sævar Þór Jónsson skrifar Skoðun Um fundarstjórn forseta Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Hjálpartæki – fyrir hverja? Júlíana Magnúsdóttir skrifar Skoðun Menntasjóður námsmanna og ECTS einingar Matthías Arngrímsson skrifar Skoðun Áform um að eyðileggja Ísland! Jóna Imsland skrifar Skoðun Í 1.129 daga hefur Alþingi hunsað jaðarsettasta hóp samfélagsins Grímur Atlason skrifar Skoðun Tekur ný ríkisstjórn af skarið? Árni Einarsson skrifar Skoðun Strandveiðar í gíslingu – Alþingi sveltir sjávarbyggðir Árni Björn Kristbjörnsson skrifar Skoðun Rölt að botninum Smári McCarthy skrifar Skoðun Að fortíð skal hyggja þegar framtíð skal byggja Einar G. Harðarson skrifar Skoðun Málþóf spillingar og græðgi á Alþingi Jón Frímann Jónsson skrifar Skoðun Lýðskrum Skattfylkingarinnar Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Krabbamein – reddast þetta? Halla Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Valdið yfir sjávarútvegsmálunum Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Lummuleg áform heilbrigðisráðherra Ragnar Sigurður Kristjánsson skrifar Skoðun Hver á að fá súrefnisgrímuna fyrst? Davíð Bergmann. skrifar Skoðun Baráttan um kjör eldra fólks Jónína Björk Óskarsdóttir skrifar Skoðun Menntamál íslenskra grunnskólabarna hafa verið til umfjöllunar – sem er vel. Miklu verra er tilefnið Karen Rúnarsdóttir skrifar Skoðun Elsku Íslendingar, styðjum saman Grindavík Dagmar Valsdóttir skrifar Sjá meira
Það er sennilega fátt eins hremmilegt í augum leigusalans og leigutaki sem stendur ekki skil á greiðslu húsaleigu á tilskildum tíma sem er vitaskuld aðalskyldan sem á herðum hans hvílir. Álíka válegt er ólátabelgur sem virðir að vettugi húsreglur og lagafyrirmæli er mæla fyrir um gagnkvæma tillitsskyldu og sinnir í engu tilkynningum leigusala um betrun. Hafi leigusali ekki sinnt aðgæsluskyldu sinni við val á leigjanda með fullnægjandi hætti, svo sem með könnun á hans högum og öflun meðmæla - nú, eða hann hefur lagst í viðhlítandi rannsóknarvinnu en útkoman er engu að síður slíkur misindismaður sem áður er lýst, er með eindæmum brýnt að bregðast skjótt og rétt við. Séu vanefndir leigutaka verulegar og ljóst er að hann muni ekki víkja af fasteign leigusala af sjálfsdáðum þarf alla jafna að krefjast þess að viðkomandi verði borinn út úr viðkomandi íbúð. Útburðarmál eru nákvæmisverk og krefjast skjótra vinnubragða í því skyni að tryggja hagsmuni leigusala að því leyti að hið leigða spillist ekki enn frekar eða fjárhagslega hagsmuni hans með hliðsjón af skilvísum greiðslum. Sé umsamið leigugjald ógreitt er fyrsta aðgerð leigusala að senda leigutaka greiðsluáskorun með skriflegum og sannanlegum hætti. Nauðsynlegt er að umrædd greiðsluáskorun sé send eftir að greiðslan er fallin á gjalddaga og því jafnframt lýst yfir að leigusali áskilji sér rétt til að beita riftunarheimild sinni sé áskoruninni eigi sinnt innan lögmælts frests. Áreiðanlegast er að framangreind áskorun sé birt leigutaka með stefnuvotti. Næsta aðgerð leigusala, hafi framangreindri áskorun ekki verið sinnt, er að tilkynna leigutaka um riftun húsaleigusamningsins. Skal sú tilkynning vera skrifleg og grundvöllur riftunarinnar reifaður. Aftur, mælt er með því að tilkynningin sé birt leigutaka með stefnuvotti. Þá skal þeim tilmælum jafnframt beint til leigutaka að yfirgefa hið leigða ella þola útburð. Sitji leigutaki enn sem fastast í híbýli leigusala er óhjákvæmilegt að kalla eftir atbeina yfirvalda í því skyni að fá honum vikið úr húsakynnum hans. Þegar hér er komið við sögu skiptir sköpum að forleikurinn hafi verið rétt spilaður enda kunna minnstu frávik frá lögboðnum fyrirmælum að girða fyrir útgáfu aðfararheimildar af hálfu dómstóla og þar með fyrri aðgerðir leigusala einskisnýtar. Á þessu stigi máls ræður úrslitum að vel hafi verið vandað til verka og að þau gögn sem undanfarinn hefur af sér leitt áður en til dómstóla er komið skapi fullnægjandi grundvöll aðfararbeiðninnar enda felur málsmeðferðin í útburðarmálum í sér ströng skilyrði um gögn sem heimilt er að leggja fram. Að mörgu leyti eiga sambærilegar reglur við um ferli útburðar leigutaka í tilviki óviðunandi hátternis. Þannig er áríðandi að tryggilega sé haldið utan um allar kvartanir, tilkynningar og ábendingar til leigutaka fari svo að framferði hans rétti sig ekki við. Í því ferli sem nú hefur verið gróflega lýst eru nákvæm og skjót vinnubrögð gullsígildi svo að hagsmunir leigusala séu vandlega tryggðir. Í því sambandi er traustur bakhjarl nauðsynlegur svo málið fái skjóta og farsæla úrlausn.Höfundur er löglærður fulltrúi á lögmannsstofunni Sævar Þór & Partners.
Í skugga virkjana, þegar náttúran fær ekki að tala: Hvammsvirkjun lamin í gegn með góðu og illu Gunnar Þór Jónsson,Svanborg R. Jónsdóttir Skoðun
Hvað hefur áunnist á 140 dögum? Heiða Björg Hilmisdóttir,Dóra Björt Guðjónsdóttir,Sanna Magdalena Mörtudóttir,Helga Þórðardóttir,Líf Magneudóttir Skoðun
Skoðun Hvað hefur áunnist á 140 dögum? Heiða Björg Hilmisdóttir,Dóra Björt Guðjónsdóttir,Sanna Magdalena Mörtudóttir,Helga Þórðardóttir,Líf Magneudóttir skrifar
Skoðun Í skugga virkjana, þegar náttúran fær ekki að tala: Hvammsvirkjun lamin í gegn með góðu og illu Gunnar Þór Jónsson,Svanborg R. Jónsdóttir skrifar
Skoðun Fjármálalæsi í fríinu – fjárfesting sem endist lengur en sólbrúnkan! Íris Björk Hreinsdóttir skrifar
Skoðun Menntamál íslenskra grunnskólabarna hafa verið til umfjöllunar – sem er vel. Miklu verra er tilefnið Karen Rúnarsdóttir skrifar
Í skugga virkjana, þegar náttúran fær ekki að tala: Hvammsvirkjun lamin í gegn með góðu og illu Gunnar Þór Jónsson,Svanborg R. Jónsdóttir Skoðun
Hvað hefur áunnist á 140 dögum? Heiða Björg Hilmisdóttir,Dóra Björt Guðjónsdóttir,Sanna Magdalena Mörtudóttir,Helga Þórðardóttir,Líf Magneudóttir Skoðun