Aukin að­koma líf­eyris­sjóða að upp­byggingu leigu­í­búða - sér­staða Ís­lands

Stundum hefur því verið haldið fram að leigumarkaður á Íslandi sé vanþroskaður og að tilvist hans sé eingöngu óbein afleiðing séreignarstefnunnar sem hér hefur verið við lýði í áratugi. Staðan er a.m.k. sú að um 60% allra leiguíbúða á Íslandi eru í eigu einstaklinga. Fjármögnun þeirra leiguíbúða er því að miklu leyti sú sama og við kaup almennings á íbúðarhúsnæði og þar af leiðandi háð sömu hagrænu lögmálum. Teikn eru á lofti um að hávaxtastig undanfarinna missera sé farið að hafa áhrif á leiguverð, að viðbættum framboðsvandanum, og vísitala leiguverðs hefur hækkað um 13,3% frá því í maí í fyrra, sem er töluvert umfram hækkun íbúðaverðs (8,4%) og verðbólgu (6,2%) yfir sama tímabil.

Fjárfesting í leiguhúsnæði

Þegar kemur að framboðshliðinni blasir við fremur neikvæð staða; ekki er nógu mikið byggt og ekki er tryggt að uppbygging íbúðarhúsnæðis skili sér að öllu leyti í framboði á íbúðarhúsnæði, hvort heldur til kaups eða leigu. Fyrir þessu eru ýmsar ástæður, en hafa skal í huga að þær efnahagslegu aðhaldsaðgerðir sem eru fylgifiskur verðbólgunnar virðast bíta nokkuð meira á þann geira byggingariðnaðarins sem stendur í uppbyggingu íbúðarhúsnæðis. Þannig stóð íbúðauppbygging nokkurn veginn í stað á milli áranna 2022 og 2023 þrátt fyrir að íbúðaþörf hafi ekki verið mætt. Íbúðauppbygging er nú um þriðjungur af fjárfestingum á bygginga- og mannvirkjamarkaði.

Starfsfólki fjölgaði þó í byggingariðnaði og heildarfjárfesting jókst um 5% í fyrra, en fjárfesting í íbúðarhúsnæði dróst saman um 2% að raunvirði. Þessi auknu umsvif skýrast fyrst og fremst af uppbyggingu mannvirkja atvinnuvega. Sá verðbólguvaldur sem aukinn húsnæðiskostnaður er mun líklega ekki hafa minni áhrif í þessháttar ástandi, heldur frekar aukast ef fram heldur sem horfir. Þegar framboðið er lítið hækkar verðið, með því að minnka framboðið er líklegt að verðið hækki meira.

Uppbygging allt of lítil

Íbúðaþörf skv. húsnæðisáætlunum sveitarfélaganna er metin vera um 4.000 íbúðir á ári næstu árin. Á sama tíma lítur út fyrir að eingöngu verði um 2.600 íbúðir í byggingu fullgerðar á þessu ári og útlitið er svipað fyrir næsta ár. Við þetta bætist svo að uppsöfnuð íbúðarþörf vegna fyrri ára um 2.400 íbúðir. Ef minnka ætti framboðsþrýstinginn á húsnæðisverð, leiguverð og verðbólguna þyrfti því að byggja um 6.400 íbúðir á þessu ári eða 4.000 fleiri en virðist ætla að verða raunin. Og þá eru órædd þau samfélagslegu áhrif sem vanbúnir grunninnviðir samfélagsins kunna að hafa í för með sér.

Vert er að benda á að rúmlega 30% fullgerðra íbúða á síðasta ári voru fjármagnaðar að einhverju leyti fyrir tilstilli húsnæðisstuðnings hins opinbera á vegum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS), þar af um 18% með stofnframlögum til uppbyggingar á hagkvæmu leiguhúsnæði. Uppbygging almenna íbúðakerfisins, þ.e. leiguíbúða sem HMS og sveitarfélög hafa veitt stofnframlög til byggingar eða kaupa á og eru ætlaðar leigjendum sem eru undir tilgreindum tekju- og eignamörkum, hefur haft jákvæð áhrif á leigumarkaðinn, en betur má ef duga skal.

Aðkoma lífeyrissjóða

Í lok júní s.l. samþykkti Alþingi lagabreytingar sem eru ætlaðar til að auðvelda lífeyrissjóðum aðkomu fjármögnunar á íbúðarhúsnæði til útleigu. Í lögunum voru heimildir lífeyrissjóða til fjárfestingar í leigufélögum rýmkaðar og tilgangurinn m.a. sá að auka framboð leiguhúsnæðis. Lífeyrissjóðunum var áður heimilt að eiga allt að 20% hlut í leigufélögum, en sú heimild var með lögunum hækkuð í 50%. Það þýðir að tveir lífeyrissjóðir geta þá saman staðið að rekstri leigufélags og vænta má að eigendastefna slíks félags myndi þurfa að líta til fjölbreyttari sjónarmiða en einkarekstur almennt. Mikilvægt er að umgjörð aukinnar aðkomu lífeyrissjóðanna á leigumarkað verði þannig úr garði gerð að hún stuðli að uppbyggingu leiguhúsnæðis til frambúðar og að fjárfestingar þeirra verði samfélaginu öllu til hagsbóta.

Jafnframt mun lífeyrissjóðunum verða heimilt að binda að hámarki 5% heildareigna í fjármögnun á leigufélögum sem fjárfesta í búðarhúsnæði sem ætlað er til langtímaleigu til einstaklinga, hvort heldur um er að ræða nýbyggingar eða eldra húsnæði. Ef litið er til heildareigna lífeyrissjóða á Íslandi, sem eru meira en 7.500 milljónir króna, er ljóst að möguleikar þeirra til að hafa áhrif á leigumarkaðinn eru talsverðir.

Það mun verða áhugavert að sjá hvaða áhrif þessi breyting á aðkomu lífeyrissjóða að leigumarkaðnum á eftir að hafa, hvort þetta leiði til aukinnar innspýtingar fjármagns til uppbyggingar leiguhúsnæði og hvort það leiði til jákvæðari þróunar leiguverðs með auknu framboði. Fyrir liggur að þrátt fyrir talsverða aðkomu hins opinbera í gegnum stofnframlögin er ekki nægilega mikið byggt af íbúðarhúsnæði og að slíkt hefur slæm efnahagsleg áhrif á ríkisbúskapinn í heild svo ekki sé talað um hag leigjenda. HMS mun fylgjast náið með þróun mála.

Höfundur er verkefnastjóri leigumarkaðar HMS