Húsnæðisöryggi og kaupleiga í Reykjavík Einar Jónsson skrifar 24. maí 2018 07:00 Húsnæðisöryggi er mikilvægast fyrir flesta í þeim skilningi að íbúi sem efnir skyldur sínar geti búið í íbúð sinni svo lengi sem hann kýs. Þetta húsnæðisöryggi er einungis til staðar í eignaríbúðum. Í öðrum tilfellum getur íbúi glatað húsnæði sínu þótt hann efni skyldur sínar fullkomlega; leigusamningar eru tímabundnir og/eða uppsegjanlegir, leigufyrirtæki geta selt íbúðir frá sér og öll félög og fyrirtæki geta orðið gjaldþrota. Þar með geta leigutakar, búsetar húsnæðissamvinnufélaga og þeir sem greitt hafa hvers konar afnotaréttargjöld misst húsnæði sitt. Þarna skiptir engu máli hvort félag er rekið í hagnaðarskyni eða ekki. Þá eru eignaríbúðir „besta fjárfestingin“ í gegnum árin, afborganir lána greiðast í „eigin vasa“ og skuldlitlar eða skuldlausar eignaríbúðir eru jafnan forsenda fyrir þolanlegri afkomu lífeyrisþega.Markaðsverð Markaðsverð íbúða ræðst af framboði og eftirspurn og þar eru hefðbundnir íbúðakaupendur í samkeppni við sterka aðila sem eru á markaðinum á öðrum forsendum svo sem fjárfersta og aðila í ferðaþjónustu en einnig við borgina þegar hún kaupir íbúðir á almennum markaði. Á „eftirspurnarmarkaði“ skilar aukin hagkvæmni eins og hagstæðari lánakjör eða lægri byggingarkostnaður sér ekki til kaupenda í verði undir markaðsverði og sama gildir um markaðsleigu. Lægri vextir og hærra lánshlutfall þrýsta hins vegar örugglega á verðhækkanir á almennum markaði og opinberar bætur og styrkir til íbúðakaupenda og leigutaka hafa sömu tilhneigingu á þeim markaði. Hagkvæmni gæti hins vegar skilað sér til þess sem byggir fyrir sjálfan sig og til þeirra sem búa í íbúðum borgarinnar, til félagsmanna íbúðafélaga og í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi. Stórauknar nýbyggingar fjölskylduíbúða er eina leiðin til að auka jafnvægi á markaðinum. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi Til lengri tíma greiða leigutakar upp kaupverð íbúða leigusala ásamt rekstrarkostnaði án þess að njóta húsnæðisöryggis eða hlutdeildar í eignaaukningu leigusalans. Sama gildir um búseta húsnæðissamvinnufélaga varðandi íbúðir félaganna. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi ætti að vera valkostur fyrir alla þá sem vilja tryggja sér húsnæðisöryggi og hafa greiðslugetu til að standa undir íbúðagreiðslum/húsaleigu en skortir fé til útborgunar á almennum markaði. Þannig kerfi var kaupleigukerfið á seinustu áratugum síðustu aldar með mismiklum stuðningi í félagslegri- og almennri kaupleigu. Reykjavíkurborg ætti að beita sér fyrir byggingu hagkvæmra kaupleigu- eða kaupréttaríbúða í opnu aðgengilegu kerfi þar sem kjarninn væri húsnæðisöryggi og hagsmunir leigutakans í fyrirrúmi. Eftir virkjun kaupréttar er kaupandi í sömu stöðu og aðrir íbúðaeigendur. Lífeyrissjóðir/Íbúðalánasjóður gætu fjármagnað slíkt kerfi sem fellur vel að tilgangi laga um húsnæðismál. Forskriftin er gróflega sú að þeir sem hafa fárhagsgetu til að greiða húsaleigu í viðunandi íbúð ættu að hafa þann valkost að geta keypt þannig íbúð í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi borgarinnar.' Fjölskylduvernd og húsnæðisöryggi Fjölskylduvernd, húsnæðisöryggi og öruggari íbúðaviðskipti mætti efla verulega með eftirfarandi aðgerðum: 1. Veðsetning og aðför verði óheimil í fjölskylduíbúðum nema fyrir íbúðalánum og íbúðagjöldum. 2. Óheimilt verði að segja upp leigutaka sem efnir skyldur sínar í íbúðum leigufélaga sem njóta fyrirgreiðslu borgarinnar og jafnframt verði takmarkanir á hækkun húsaleigu á leigutímanum. 3. Ástandsvottorð íbúða frá óháðum aðila væri skilyrði við íbúðasölur varðandi atriði sem geta dulist kaupanda eins og sveppamyndun, fúa eða pöddur í innviðum, steypugalla og slæmt ástand lagna. 4. Tryggingafé sem leigutaki hefur greitt leigusala nyti forgangs við búskipti svo og afnotaréttargreiðslur og búseturéttargjöld.Höfundur er lögfræðingur Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Birtist í Fréttablaðinu Húsnæðismál Mest lesið Er systir þín skyld þér, fáum við rétt borgað og af hverju megum við ekki vita? Þórður Snær Júlíusson Skoðun Kjöt og krabbamein Hulda María Einarsdóttir,Jórunn Atladóttir,Sigurdís Haraldsdóttir Skoðun Silja Bára rektor Háskóla Íslands Stefán Hrafn Jónsson Skoðun Stóra klúður Íslands í raforkumálum Þorgerður María Þorbjarnardóttir Skoðun Gervigreind í skólastarfi – hvað getum við lært af Eistlandi? Þorsteinn Siglaugsson Skoðun Hagsmunir háskólanema í rektorskjöri Kolbrún Þ. Pálsdóttir Skoðun Við kjósum Silju Báru í dag! Agla Elín Davíðsdóttir,Ari Borg Helgason,Hekla Sól Hafsteinsdóttir,Margrét Bo Wan Waage Reynisdóttir,Nína Kristín Gunnarsdóttir,Ragnheiður Dóra H. Jónsdóttir Skoðun Fjármál og akademískt frelsi Silja Bára Ómarsdóttir Skoðun Skrautfjöðurin jafnlaunavottun Diljá Mist Einarsdóttir Skoðun Við erum ekki Rússland Sigmar Guðmundsson Skoðun Skoðun Skoðun Foreldrar – tæmið öskubakkana og setjið börnin í bílstóla Guðný Helga Herbertsdóttir skrifar Skoðun Samvinnufélög og brothættar byggðir – leið til sjálfbærrar þróunar Ásdís Helga Bjarnadóttir skrifar Skoðun Að rjúfa vopnahlé – 300 myrt á svipstundu Salvör Gullbrá Þórarinsdóttir,Yousef Tamimi skrifar Skoðun A Strong International University Kolbrún Þ. Pálsdóttir skrifar Skoðun Þrjú lykilskref í átt að betri háskóla. Ingibjörg Gunnarsdóttir mun stíga þau Styrmir Hallsson skrifar Skoðun Kirsuberjatínsla félagsmálaráðherra Gunnar Úlfarsson skrifar Skoðun Hreint vatn frá Heiðmörk til framtíðar Sólrún Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Hvers vegna skipta raddir ungmenna af erlendum uppruna máli? Guðrún Elsa Tryggvadóttir skrifar Skoðun Skrautfjöðurin jafnlaunavottun Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Fjármál og akademískt frelsi Silja Bára Ómarsdóttir skrifar Skoðun Silja Bára rektor Háskóla Íslands Stefán Hrafn Jónsson skrifar Skoðun Við kjósum Silju Báru í dag! Agla Elín Davíðsdóttir,Ari Borg Helgason,Hekla Sól Hafsteinsdóttir,Margrét Bo Wan Waage Reynisdóttir,Nína Kristín Gunnarsdóttir,Ragnheiður Dóra H. Jónsdóttir skrifar Skoðun Er systir þín skyld þér, fáum við rétt borgað og af hverju megum við ekki vita? Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Gervigreind í skólastarfi – hvað getum við lært af Eistlandi? Þorsteinn Siglaugsson skrifar Skoðun Smánin tilheyrir geranda en of oft klínt á þolanda Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Jarðhiti jafnar leikinn Jóhann Páll Jóhannsson skrifar Skoðun Skipbrot Reykjavíkurborgar Davíð J. Arngrímsson skrifar Skoðun Stóra klúður Íslands í raforkumálum Þorgerður María Þorbjarnardóttir skrifar Skoðun Hvað geta ungmenni gert fyrir jörðina? Matthildur Þóra Skúladóttir,Guðmundur Ingi Valgeirsson skrifar Skoðun Fjarkönnun og sjálfstæði þjóðar Karl Arnar Arnarson skrifar Skoðun Virðisaukaskattur og sveitarfélög – ekki er allt sem sýnist Helgi Már Jósepsson,Tina Paic skrifar Skoðun Græðgin, vísindin og spilakassarnir Kristján Jónasson,Alma Hafsteinsdóttir,Steinn Guðmundsson,Tryggvi Rúnar Brynjarsson skrifar Skoðun Kjöt og krabbamein Hulda María Einarsdóttir,Jórunn Atladóttir,Sigurdís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Rektorskjör HÍ Soffía Auður Birgisdóttir skrifar Skoðun Hagsmunir háskólanema í rektorskjöri Kolbrún Þ. Pálsdóttir skrifar Skoðun Evrópusambandið og upplýsingalæsi Ægir Örn Arnarson skrifar Skoðun Björn veit að þekking þrífst í samfélagi, ekki í einangrun Magnea Rut Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Silja Bára - öflugur málsvari sjálfbærni og loftslagsmála Íris Lind Sæmundsdóttir skrifar Skoðun Af hverju veljum við Silju Báru? Auður Birna Stefánsdóttir,Pia Hansson skrifar Skoðun Við erum ekki Rússland Sigmar Guðmundsson skrifar Sjá meira
Húsnæðisöryggi er mikilvægast fyrir flesta í þeim skilningi að íbúi sem efnir skyldur sínar geti búið í íbúð sinni svo lengi sem hann kýs. Þetta húsnæðisöryggi er einungis til staðar í eignaríbúðum. Í öðrum tilfellum getur íbúi glatað húsnæði sínu þótt hann efni skyldur sínar fullkomlega; leigusamningar eru tímabundnir og/eða uppsegjanlegir, leigufyrirtæki geta selt íbúðir frá sér og öll félög og fyrirtæki geta orðið gjaldþrota. Þar með geta leigutakar, búsetar húsnæðissamvinnufélaga og þeir sem greitt hafa hvers konar afnotaréttargjöld misst húsnæði sitt. Þarna skiptir engu máli hvort félag er rekið í hagnaðarskyni eða ekki. Þá eru eignaríbúðir „besta fjárfestingin“ í gegnum árin, afborganir lána greiðast í „eigin vasa“ og skuldlitlar eða skuldlausar eignaríbúðir eru jafnan forsenda fyrir þolanlegri afkomu lífeyrisþega.Markaðsverð Markaðsverð íbúða ræðst af framboði og eftirspurn og þar eru hefðbundnir íbúðakaupendur í samkeppni við sterka aðila sem eru á markaðinum á öðrum forsendum svo sem fjárfersta og aðila í ferðaþjónustu en einnig við borgina þegar hún kaupir íbúðir á almennum markaði. Á „eftirspurnarmarkaði“ skilar aukin hagkvæmni eins og hagstæðari lánakjör eða lægri byggingarkostnaður sér ekki til kaupenda í verði undir markaðsverði og sama gildir um markaðsleigu. Lægri vextir og hærra lánshlutfall þrýsta hins vegar örugglega á verðhækkanir á almennum markaði og opinberar bætur og styrkir til íbúðakaupenda og leigutaka hafa sömu tilhneigingu á þeim markaði. Hagkvæmni gæti hins vegar skilað sér til þess sem byggir fyrir sjálfan sig og til þeirra sem búa í íbúðum borgarinnar, til félagsmanna íbúðafélaga og í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi. Stórauknar nýbyggingar fjölskylduíbúða er eina leiðin til að auka jafnvægi á markaðinum. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi Til lengri tíma greiða leigutakar upp kaupverð íbúða leigusala ásamt rekstrarkostnaði án þess að njóta húsnæðisöryggis eða hlutdeildar í eignaaukningu leigusalans. Sama gildir um búseta húsnæðissamvinnufélaga varðandi íbúðir félaganna. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi ætti að vera valkostur fyrir alla þá sem vilja tryggja sér húsnæðisöryggi og hafa greiðslugetu til að standa undir íbúðagreiðslum/húsaleigu en skortir fé til útborgunar á almennum markaði. Þannig kerfi var kaupleigukerfið á seinustu áratugum síðustu aldar með mismiklum stuðningi í félagslegri- og almennri kaupleigu. Reykjavíkurborg ætti að beita sér fyrir byggingu hagkvæmra kaupleigu- eða kaupréttaríbúða í opnu aðgengilegu kerfi þar sem kjarninn væri húsnæðisöryggi og hagsmunir leigutakans í fyrirrúmi. Eftir virkjun kaupréttar er kaupandi í sömu stöðu og aðrir íbúðaeigendur. Lífeyrissjóðir/Íbúðalánasjóður gætu fjármagnað slíkt kerfi sem fellur vel að tilgangi laga um húsnæðismál. Forskriftin er gróflega sú að þeir sem hafa fárhagsgetu til að greiða húsaleigu í viðunandi íbúð ættu að hafa þann valkost að geta keypt þannig íbúð í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi borgarinnar.' Fjölskylduvernd og húsnæðisöryggi Fjölskylduvernd, húsnæðisöryggi og öruggari íbúðaviðskipti mætti efla verulega með eftirfarandi aðgerðum: 1. Veðsetning og aðför verði óheimil í fjölskylduíbúðum nema fyrir íbúðalánum og íbúðagjöldum. 2. Óheimilt verði að segja upp leigutaka sem efnir skyldur sínar í íbúðum leigufélaga sem njóta fyrirgreiðslu borgarinnar og jafnframt verði takmarkanir á hækkun húsaleigu á leigutímanum. 3. Ástandsvottorð íbúða frá óháðum aðila væri skilyrði við íbúðasölur varðandi atriði sem geta dulist kaupanda eins og sveppamyndun, fúa eða pöddur í innviðum, steypugalla og slæmt ástand lagna. 4. Tryggingafé sem leigutaki hefur greitt leigusala nyti forgangs við búskipti svo og afnotaréttargreiðslur og búseturéttargjöld.Höfundur er lögfræðingur
Er systir þín skyld þér, fáum við rétt borgað og af hverju megum við ekki vita? Þórður Snær Júlíusson Skoðun
Við kjósum Silju Báru í dag! Agla Elín Davíðsdóttir,Ari Borg Helgason,Hekla Sól Hafsteinsdóttir,Margrét Bo Wan Waage Reynisdóttir,Nína Kristín Gunnarsdóttir,Ragnheiður Dóra H. Jónsdóttir Skoðun
Skoðun Foreldrar – tæmið öskubakkana og setjið börnin í bílstóla Guðný Helga Herbertsdóttir skrifar
Skoðun Samvinnufélög og brothættar byggðir – leið til sjálfbærrar þróunar Ásdís Helga Bjarnadóttir skrifar
Skoðun Að rjúfa vopnahlé – 300 myrt á svipstundu Salvör Gullbrá Þórarinsdóttir,Yousef Tamimi skrifar
Skoðun Þrjú lykilskref í átt að betri háskóla. Ingibjörg Gunnarsdóttir mun stíga þau Styrmir Hallsson skrifar
Skoðun Hvers vegna skipta raddir ungmenna af erlendum uppruna máli? Guðrún Elsa Tryggvadóttir skrifar
Skoðun Við kjósum Silju Báru í dag! Agla Elín Davíðsdóttir,Ari Borg Helgason,Hekla Sól Hafsteinsdóttir,Margrét Bo Wan Waage Reynisdóttir,Nína Kristín Gunnarsdóttir,Ragnheiður Dóra H. Jónsdóttir skrifar
Skoðun Er systir þín skyld þér, fáum við rétt borgað og af hverju megum við ekki vita? Þórður Snær Júlíusson skrifar
Skoðun Gervigreind í skólastarfi – hvað getum við lært af Eistlandi? Þorsteinn Siglaugsson skrifar
Skoðun Hvað geta ungmenni gert fyrir jörðina? Matthildur Þóra Skúladóttir,Guðmundur Ingi Valgeirsson skrifar
Skoðun Virðisaukaskattur og sveitarfélög – ekki er allt sem sýnist Helgi Már Jósepsson,Tina Paic skrifar
Skoðun Græðgin, vísindin og spilakassarnir Kristján Jónasson,Alma Hafsteinsdóttir,Steinn Guðmundsson,Tryggvi Rúnar Brynjarsson skrifar
Skoðun Björn veit að þekking þrífst í samfélagi, ekki í einangrun Magnea Rut Gunnarsdóttir skrifar
Er systir þín skyld þér, fáum við rétt borgað og af hverju megum við ekki vita? Þórður Snær Júlíusson Skoðun
Við kjósum Silju Báru í dag! Agla Elín Davíðsdóttir,Ari Borg Helgason,Hekla Sól Hafsteinsdóttir,Margrét Bo Wan Waage Reynisdóttir,Nína Kristín Gunnarsdóttir,Ragnheiður Dóra H. Jónsdóttir Skoðun