Hvað er vanda­málið á húsnæðis­markaðinum og hvernig leysum við það

Loforðaflaumurinn og húsnæðismálin

Hann hefur ekki farið fram hjá kjósendum loforðaflaumur framboðanna þegar kemur að húsnæðismálum, „brjótum land, útrýmum lóðaskorti, einföldum byggingarreglugerð ...“ allt kunnugleg stef svona korteri fyrir kosningar. Ofan á þetta koma ofureinfaldanir sumra borgarfulltrúa minnihlutans í Reykjavík um að vandamálið sé hin svokallaða „lóðaskortsstefna“ meirihlutans í Reykjavík. Svo er fullyrt að hún sé uppsprettan fyrir hækkuðu íbúðarverði, en ekki minnst á að hækkunin hefur verið meiri á landsvísu en á höfuðborgarsvæðinu og oftast í sveitarfélögum sem stýrt er af flokksbræðrum þeirra. Margir gleypa við þessu en aðrir hugsa, hvað er vandamálið og hvernig leysum við það?

Raunveruleikinn og húsnæðisskorturinn

Við sem vinnum að skipulagsmálum, sinnum ráðgjöf í mannvirkjagerð og þau okkar sem koma að sveitarstjórnarmálum, vitum að stundum eru hlutir ofureinfaldaðir þegar kemur að greiningu á því hvað veldur húsnæðisskorti. Raunveruleikinn í húsnæðismálum er að oftast er það ekki lóðaskortur eða regluverk stjórnsýslunnar sem hamlar uppbyggingu, heldur í raun efnahagstengdur, hreinn skortur á fjármagni og greiðslugetu.

Hér skiptir í raun ekki máli hvort um er að ræða húsnæði fyrir fyrstu kaupendur, hár vaxtakostnaður fyrir byggingaraðila eða mikill fjármögnunarkostnaður fyrir sveitarfélög vegna innviðauppbyggingar. Segja má að helsta breytan á húsnæðismarkaðinum í dag sé vaxtastigið. Allir halda að sér höndum og vilja forðast offjárfestingu og þá skiptir það ekki máli hver heldur um stjórnartaumana í hinum ýmsu sveitarfélögum eða hjá ríkinu, það sitja allir við sama borð.

Vaxtastigið hefur einfaldlega verið of hátt til þess að byrja framkvæmdir þó svo að lóðir væru byggingarhæfar og aðalteikningar tilbúnar. Við slíkar aðstæður skiptir engu að hrópa slagorð um að brjóta land og útrýma lóðaskorti. Þetta staðfestir nýleg samantekt Samtaka sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu (SHH). Þar sýna tölur mikið framboð byggingarhæfra lóða í Reykjavík og nágrannasveitarfélögunum í Kraganum, þar sem verktakar hefja ekki framkvæmdir sökum vaxtastigsins. Ofan á þetta er unnið að því í öllum sveitarfélögunum á höfuðborgarsvæðinu að gera mikinn fjölda lóða byggingarhæfar í deiliskipulagsferlum, óháð því hver stýrir viðkomandi sveitarfélögum.

Af þessu má sjá að lóðaskortur er ekki grunnforsenda lítils framboðs íbúðarhúsnæðis í dag.

En hvað gerist þegar vextir lækka?

Venjan er að þegar vextir lækka þá eykst kaupgeta fólks og verð húsnæðis tekur að hækka. Þá erum við komin aftur á byrjunarreit, vandamál með fyrstu kaup og þeirra sem eru efnaminni. Samfylkingin leggur áherslu á ákveðinn fyrirsjáanleika fyrir alla aðila sem að húsnæðismarkaðinum koma. Einnig skýra opinbera hvata til byggingaraðila til að koma til móts við þá hópa sem lenda ávallt í fjármögnunarerfiðleikum þar sem markaðurinn er frjáls. Án skýrra hvata má áætla að engin breyting verði á stöðu húsnæðismarkaðarins fyrir viðkvæmustu hópana.

Önnur stór breyta er hins vegar til staðar sem getur leitt til lóðaskorts á uppgangstímum, þegar vextir lækka. Hún er mismunandi geta sveitarfélaganna til kostnaðarmikillar innviðauppbyggingar samhliða uppbyggingu í nýjum hverfum og þar með geta þeirra til að auka lóðaframboð. Í allri skipulagsvinnu þarf uppbygging þjónustu innan sveitarfélaganna að haldast í hendur við íbúðauppbygginguna. Nú erum við ekki bara að tala um gatnagerð og lagnir, heldur um dýra innviði eins og grunnskóla, leikskóla og íþróttamiðstöðvar og aðra uppbyggingu sem hleypur fljótt á milljörðum, þegar allt er lagt saman.

Það er því oft freistandi fyrir sveitarfélög að selja byggingarréttinn til hæstbjóðanda til þess að standa undir þessum innviðafjárfestingum, jafnvel þó svo að það sé vilji til þess að hluti af nýjum byggingarrétti renni til óhagnaðardrifinna byggingarfélaga sem stuðningur við efnaminni einstaklinga og fjölskyldur. Það er hins vegar ekkert fastmótað regluverk hvað varðar óhagnaðardrifin íbúðarfélög sem segir hvernig málum eigi að vera háttað, heldur er það undir hverju sveitarfélagi komið hvernig það er útfært. Af þessu má sjá að það sitja ekki allir við sama borð og því ætti ríkisvaldið að stíga inn í í samstarfi við sveitarfélögin til þess að auka jöfnuð og móta skýrari hvata til að uppbyggingaraðilar sjái hag í því að vinna að slíkum verkefnum sem snúa að þeim hópum sem virðast alltaf lenda undir á húsnæðismarkaðinum. Aukinn jöfnuður og blöndun á íbúðamarkaði kemur ávallt til að skila sér til baka til samfélagsins.

Hver er lausnin og hvað viljum við?

Samfylkingin hefur komið fram með tillögur að bráðaaðgerðum í húsnæðismálum en samhliða kynnt kerfisbreytingar og áhersluatriði sem leiða til jöfnuðar á húsnæðismarkaði til lengri tíma. Þetta er gert með stuðningi í gegnum hlutdeildarlán og skýrri ívilnun til byggingarfélaga sem eru ekki hagnaðardrifin og liðkun fyrir aðkomu lífeyrissjóða að uppbyggingarverkefnum af sama meiði.

Annað sem fáir stjórnmálaflokkar hafa lagt áherslu á er flöskuháls fjármögnunar við innviðauppbyggingu sveitarfélaganna. Samfylkingin gerir sér grein fyrir að samtal milli ríkis og sveitarfélaga um fyrirsjáanleika og skýra fjármögnun er nauðsynleg til þess að fjölbreytt framboð byggingarlóða sé tryggt fyrir alla, óháð fjárhagslegri getu. Sum sveitarfélög eiga erfitt með milljarða króna lántökur vegna innviðauppbyggingar, vitandi að tekjur koma ekki til baka fyrr en eftir lengri tíma. Af þessum sökum leggja sum sveitarfélög minni áherslu á óhagnaðardrifin íbúðarúrræði, þó svo að ríkur vilji sé til þess, því slík uppbygging getur verið ósjálfbær fjárhagslega séð. Hérna þarf ríkið að stíga inn með afgerandi hætti og stýra ívilnunum í ákveðinn farveg, svo það sé bæði hagur sveitarfélaga og byggingaraðila að fara í slíkar fjárfestingar. Frjáls markaður og mikið magn lóða án slíkra hvata, leysir ekki þennan vanda hvað varðar fyrstu kaup og kaup efnaminni aðila.

Félags- og fjárhagsleg blöndun í allri íbúðauppbyggingu óháð fjárhagslegri getu eða aldri eykur jöfnuð og velferð samfélagsins til lengri tíma litið. Ójöfnuður leiðir til félagslegra meina og spennu innan samfélaga sem draga má úr með því að leggja upp í ákveðna vegferð með framkvæmdaáætlun. Áætlun Samfylkingarinnar er byggð á plani um stöðugt og fjölbreytt framboð íbúða á markaði, með áherslu á aukið framboð óhagnaðardrifins íbúðahúsnæðis

Hér má finna ítarlegri upplýsingar um plan Samfylkingarinnar: https://xs.is/framkvaemdaplan

Höfundur er ráðgjafi í skipulagsmálum og skipar sjöunda sæti lista Samfylkingarinnar í Suðvesturkjördæmi.